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商品房|谢逸枫：政策宽松预期更大！前2月全国量价齐跌 楼市将爬出低谷( 二 )

房价商品房楼市负增长


值得注意的是多项核心指标连续下降 ， 尽管政策回暖气氛逐增 ， 因政策力度、范围、传导有限 ， 市场探底缓慢 。 其一是货币政策放松力不大 ， 信贷传导比较差 。 其二是住房消费没有激活 。 其三是去年同期基数高 。 因此 ， 全部核心的指标负增长 。
当前房企危机四伏 ， 市场低迷 ， 呈现房地产产业链循环不健康 ， 投资下行过快、区域供应过剩、商品房库存上升、量价下跌过快、地价上涨过快、房企债务风险、土地供应下降过快、房子质量问题与无法按时交付及烂尾楼、调控纠错调整过慢、融资传导不通畅 。
未来金融、货币、信贷、住房政策宽松加大势在必行 。 首先是投资、销售、供应下降 ， 加大经济下行压力 。 其次是房企资金下降 ， 债务暴雷 ， 企业面临着准金链崩溃现象 。 再次是土地流拍 ， 地方财政承担支出压力 。 最后是区域供应过剩、库存过剩、供需不平衡 。
其一是投资端：增速连续11个月回落 ， 单月投资额增长连续5个月下降 ， 预计全年先低后高 。
前2月 ， 全国房地产开发投资14499亿元 ， 同比增长3.7% 。 其中 ， 住宅投资10769亿元 ， 同比增长3.7% 。 办公楼投资665亿平方米 ， 同比下降1.5% 。 商业营业用房投资1242亿平方米 ， 同比下降0.7% 。

前2月 ， 房地产投资增速持续放缓 ， 比2021年收窄0.7% ， 主要是新开工面积、竣工面积、房企购置土地面积、房企到位资金进入负增长区间 ， 短期内房企投资收缩 ， 资金积压在库存里面 ， 信心难以恢复 ， 商品房预售资金监管趋紧 ， 投资预期的良性复苏缓慢 。

月度数据方面 ， 单月投资额连续5个月负增长 ， 带动累计数据增速的下行 。 单月完成开发投资额仅不到8000亿元 ， 为4年同期新低 。 单月房地产开发投资额为不到8000亿元 ， 为2021年7月以来投资额最低的单月 ， 同比跌幅较前3个月明显扩大 。
按照物业类别投资看 ， 其中住宅投资继续保持增长 ， 增速放缓 。 同比涨幅比上月收窄2.7% 。 办公楼和商业营业用房投资跌幅收窄 ， 办公楼回调更明显 。 值得注意的是住宅投资是唯一正增长的 ， 办公楼投资下降幅度最大 ， 其次是商业营业用房投资 ， 说明房企已经调整投资方式 。

按照投资比重与区域看 ， 其中住宅投资占总投资比重为74.3% 。 从地区来看 ， 东北地区重回正增长区间 ， 且涨幅高于其他区域 。 东、中、西三个地区保持上涨 ， 涨幅进一步收窄 。 投资规模上 ， 东部地区依然保持领先 ， 占总投资比重为59.8% ， 高于其他三区域的总和 。
其二是供应端 ， 商品房新开工面积连降7个月 ， 土地购置面积连降9个月 ， 预计全年先低后高 。
前2月 ， 房地产开发企业房屋施工面积784459万平方米 ， 同比增长1.8% ， 其中 ， 住宅施工面积553514万平方米 ， 同比增长2.0% 。 办公楼施工面积31437万平方米 ， 同比下降1.1% 。 商业营业用房施工面积71653万平方米 ， 同比下降6.1% 。
前2月 ， 房地产开发企业房屋新开工面积14967万平方米 ， 同比下降12.2% ， 其中 ， 住宅新开工面积10836万平方米 ， 同比下降14.9% 。 办公楼新开工面积341万平方米 ， 同比下降24.5% 。 商业营业用房新开工1069万平方米 ， 同比下降15.5% 。

商品房新开工面积同比跌幅较2021年扩大0.8% ， 其中住宅新开工跌幅较上年扩大4% ， 新开工规模下行趋势不改 。 新开工量从2021年下半年开始就出现了明显的回落 ， 这反映在极端紧缩的政策环境下 ， 企业投资和新开工收缩非常厉害 ， 信心严重受挫 。

即便政策开始回暖 ， 由于传导差 ， 市场底迷 ， 销售下降 ， 新开工短期内 ， 根本难以迅速恢复 。 除了企业到位资金下降 ， 销售回款下降 ， 政策放松有限 ， 影响新开工规模外 ， 3月疫情再次多点爆发 ， 将在一定程度上影响房屋新开工进度 。

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