01 发力商办业务三大核心逻辑
在贝壳重庆 ， 刚刚成立的商办业务中心明显被寄予厚望——发布会上 ， 贝壳找房西北区域总经理安宁就说 ， 这是自己“两年来第一个重要发布会” 。
“现在已有10家合作伙伴加入商办体系 ， 有130位商办专业经纪人 。 ”王洪燕透露称 。 她从2006年进入房产中介行业 ， 从普通置业顾问一路做到链家大区总监、大部总 ， 今年1月被任命为贝壳重庆商办业务中心负责人 ， 组建商办团队 。
早在2019年 ， 贝壳找房就已上线“商业办公”频道 ， 悄然试水商办行业 ， 但过去几年一直刻意保持低调 ， 并未进行任何形式宣传 。 进入2022年 ， 贝壳为何正式高调进入商办行业？
从“极点商业”商业了解来看 ， 这有多方面原因 。
一是作为服务业重要载体 ， 商办市场在未来仍然有很大空间 。 特别是住宅楼市经历密集调控、产业红利消失之后 ， 未来商业地产发展有何可能 ， 备受外界关注 。
根据贝壳研究院数据 ， 近十年全国商办面积增长率超过10% ， 年交易规模在四五万亿元 。 虽然疫情原因给商办市场带来一定影响 ， 但随着城市定位、国家政策、人才引流等多重因素的影响 ， 商办市场正进入新发展阶段 。
“商办物业在批地、办证、转让时均可带来财政收入 ， 商办类不动产税费较高 ， 可为政府提供财政支持；从租赁角度看 ， 随着经济企稳 ， 租赁市场逐步回暖 ， 空置率将得以改善 。 ”有业内人士就表示 ， 以重庆市场为例 ， 在成渝地区双城经济圈、西部金融中心、国际消费中心城市等政策利好加持下 ， 商业商务领域将迎接新的发展机遇 。
商服用地成交面积也可以体现这种趋势 。 据前瞻数据中心检测数据 ， 2019年 ， 全国30个重点城市商服用地成交面积为4128.98万平方米 ， 成都、长沙、重庆位居前三位 。 分析人士指出 ， 由于这类新一线城市经济发展空间较大 ， 所带动商服用房需求量也会随之增加 ， 而商办市场 ， 自然也会随之增加 。
二是住宅市场经纪模式早已打通线上线下 ， 向专业化、规模化方向转变 ， 但商办经纪行业却仍处于传统游击队状态 ， 作业效率太低 ， 市场信息鸿沟需要缩小 。
毋庸置疑 ， 无论是住宅还是商业地产 ， 经纪都是重要一环 。 从统计数据看 ， 目前全国约75万名商办类从业人员 ， 预计2021年佣金规模为527.4亿元 。 但相比住宅市场 ， 两者不在同一水平——截至2019年 ， 以住宅为主的中介人员规模超过200万 ， 佣金收入从636亿元增至2515亿元 。
从行业发展阶段看 ， 商办经纪与住宅经纪差异更大 。 住宅经纪是“一超多强” ， “商办经纪行业处于山头林立、鱼龙混杂阶段 。 ”与“极点商业”的对话中 ， 王洪燕认为 ， 一方面商办经纪行业高度分散 ， 门店和经纪人数量有限 ， 做到一定规模后难以继续扩张；另一方面商办经纪人专业化、数字化较低 ， 比如一些数据还是采用线下方式获取 ， “供需”双方存在市场信息鸿沟 。
这与商办业态远比住宅复杂有一定关系——商办主要分为商业零售、办公（写字楼）两大类 ， 既面向TO C也面向TO B 。 其中 ， 商业零售又由商业街、住宅配套商业、购物中心、百货商场等组成 。
“无论是北上广深一线城市 ， 还是重庆、成都等二线城市 ， 商办房源类型过于多元、行业非标化严重 。 ”王洪燕认为 ， 加上商圈区域性特征明显 ， 综合因素导致商办经纪作业效率低 ， 交易呈小规模地缘化 ， 录客量、成交转化率处于较低水平 。
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