|青岛楼市库存全国第一的警示！
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今天的文章只聊一个话题：青岛楼市库存 。
01 青岛楼市库存压力
下表是克尔瑞公布的“2022年2月末商品住宅库存量TOP20城市情况（单位：万平方米）”：
2月份青岛新房住宅库存量全国第一 ， 看上面这个表格是要超过2500万平方米的 。 青岛之外 ， 山东省登上全国库存前20名的还有临沂、烟台 。
在新房住宅去化周期上 ， 青岛没有登上全国前20名 ， 山东有烟台、淄博、日照三个城市上榜：
可以说 ， 去化周期比库存更加可怕 ， 在这一点上烟台、淄博、日照需要注意 。 我通过查询克尔瑞青岛的数据 ， 得知青岛2月底新房住宅去化周期为19.9个月 。
青岛的新房住宅去化周期虽然不是最严重的那一批城市 ， 但一点也不轻松 。 从上图中的趋势图线来看 ， 青岛新房住宅去化周期从2019年开始是一直缓慢增长的 ， 这就是风险点所在 。
说完新房 ， 我们再来看看二手房 。
我对全国主要城市贝壳网二手房在售量进行了统计：
需要说明的是 ， 因上海、深圳、武汉等城市不显示在售量 ， 这个统计并不是全面的 。 另外 ， 贝壳系中介门店在一个城市的覆盖情况也影响着一个城市的二手房在售量排名 。
【|青岛楼市库存全国第一的警示！】截止2022年3月22日晚上 ， 青岛的二手房在售量为72898套 ， 在全国来看并不显眼 。 根据青岛2021年二手房成交量66588套来计算的话 ， 青岛的二手房去化周期为13个月 。
细数青岛楼市库存高企的原因 ， 2018年之后的四年萧条期“功不可没”；而青岛楼市库存高企反过来又会使这种萧条更加恶化 ， 这是一条恶性循环 。
住宅库存全国第一的背后 ， 我们能获得哪些警示呢？或者说通过这个库存能发现哪些风险点？下面就是我要分析的 。
02 各区市库存风险点
我们先来看看2月末青岛各区市的新房住宅库存情况 。
在库存总量上 ， 库存最高的是胶州、原胶南市、即墨区、原黄岛区、城阳区（不含高新区） ， 这5个区域的新房住宅库存都超过了200万平方 ， 有总量风险 。
在去化周期上 ， 最长的是胶州市、市南区、莱西市、原黄岛区、平度市、崂山区、原胶南市 ， 这7个区域的去化周期都超过或者接近20个月 ， 有去化风险 。
只有总量和去化周期上都有风险的区域 ， 才是风险最大的 。 从这一点来看 ， 胶州、原胶南市、原黄岛区风险较大 ， 尤其是胶州市、原胶南市 。
胶州市库存总量和去化周期都是青岛各区市中最大的 ， 虽然经过一年多的降价在房价上已经没有多大的风险 ， 但有一定的系统风险 。
原胶南市虽然去化周期上还可以 ， 但总量太大 ， 投资风险也很高 。
这几天在浏览《2021青岛统计年鉴》时 ， 发现了一个有意思的数据 ， 这里一并分享给大家：
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