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摘要：未来十年 ， 那些只懂地产开发的房企可能不会死掉 ， 但第一梯队 ， 只会被拥有科技实力及物业、城市运营等多样服务的房企占据
2021年财报中 ， 头部房企出现了几组有趣的数字 。
碧桂园营业收入5230.6亿元 ， 同比增长13%；股东应占核心净利润约269.3亿元 ， 同比降16.78%
相较地产板块的不温不火 ， 碧桂园服务（6098.HK）财报显示 ， 2021年 ， 营收288.4亿 ， 同比增长84.9%；净利润同比增长56.4% 。
由此观之 ， 碧桂园服务2021财年营收增长率是母公司的3倍多 ， 净利润增长率更是比已经出现的下滑的地产主业更显坚挺 。
在地产行业加速出清的这两年 ， 这是难得的好消息 。 这意味着 ， 房企“副业”已经逐渐成为更具增长潜力和赚钱能力的业务 。 即使在那些本身具备审慎财务管理风格的公司也是如此 。
2021年 ， 龙湖集团（00960.HK）财报显示 ， 报告期内营业收入达到2233.8亿元 ， 归母核心净利润为224.4亿元 ， 分别同比增长21.0%、20.1% 。
在行业下行时期 ， 龙湖管理层满足了投资人对“稳健”的期待 ， 但更吸引资本市场的是其年初于港交递交招股书的龙湖智创生活的表现 。
招股书显示 ， 2021年前9个月 ， 龙湖智创生活营业收入超77.7亿元 ， 同比增长81.2% ， 净利润11.3亿元 ， 同比增长68.4% 。即守住地产基本盘之下 ， 龙湖在物业板块的营收与净利润增长幅度 ， 是主业的3-4倍 。 据悉截至2021年12月31日 ， 龙湖智创生活营收超110亿 ， 毛利率26% 。
汽车、物流、机器人、农业等多元产业都曾被头部房企试水 。 但是 ， 形成规模化 ， 与主业形成强联动的产业 ， 唯有物业服务 。
优质的物业板块不仅为房企平抑了周期性调控带来的风险 ， 也为房企的下一轮利润增长带来希望 。
但从碧桂园服务、万物云、龙湖智创生活的发展轨迹看 ， 单一业态远远不够 。
科技、规模操盘、多样服务三块实力将决定谁能走得更远 。
1规模化降本增效
过去一年 ， 物业公司成为硬通货 ， 出现资金危机的房企纷纷将其摆上货架 。 碧桂园服务、龙湖智创生活、万物云等头部公司纷纷出手 ， 抢在低点收割 。
目前 ， 碧桂园服务将富力物业、蓝光嘉宝、彩生活等资产收入囊中；万科通过换股 ， 让万物云拿到了阳光城物业资产；而龙湖智创生活 ， 因母公司稳健的财务表现 ， 逆势出击 ， 去年先后收购了亿达服务、楷林商服、美好幸福物业、九龙仓物业、新世界物业等多家知名物业管理服务企业 。
截至2021年12月31日 ， 龙湖智创生活物业管理业务 ， 累计签约及战略合作面积4.6亿平方米 ， 在管面积2.6亿平方米 ， 覆盖上百座城市 ， 来自独立第三方项目的在管面积占比达到59.8% 。
据不完全统计 ， 截至2021年12月10日 ， 物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗 ， 涉及并购方33家物业企业 ， 交易金额约333.3亿元 。
资本催生了行业收并购 ， 也加强了行业聚集度 。
头部物业公司通过扩大规模 ， 加强了区域管理的协同 ， 同时 ， 也降低了采购和运营成本 。
规模扩张后 ， 一套管理班子 ， 可以同时管理更多面积 ， 批量采购时 ， 企业也有了更多的议价权 。
当然 ， 这只是规模化的表面利好 ， 更大的优势在于 ， 规模化能改变传统物业公司的营利模式 。 从主要收入来源为物业费 ， 向非物业费收入占比过半转变；从只做自持 ， 向轻资产管理转变 。
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