数据来源：CRIC
??与郑州不同，福州、南宁政策放宽并未带来预期中的回暖，整体行情惨淡。
??福州多数项目认购率不足20%，仅万科城市之光集中开盘，拉高整体认购率，市场并无实质回暖。而南宁则表现出供需疲软态势，以价换量营销方式层出不穷。
??表：福州2022年3月部分开盘项目认购情况（单位：元/平方米，套）
数据来源：CRIC
??这意味着，政策利好的落地效果除了和刺激力度或宽松程度密切相关，更主要的还是取决于城市自身基本面的好坏。比如福州、南宁，省会城市，但对省内地市的吸附力较弱。
??03
??上海、北京热度维持，苏州、西安分化
??3月市场“高热不退”的主要集中在上海、北京和杭州。苏州、西安等区域板块“冷热不均”分化加剧。
??先来看上海。自3月中旬以来上海疫情爆发，但开盘去化率依然居不同城市之首，高达90%以上。
??据CRIC监测数据，上海3月9个已入市项目中，5个项目触发积分摇号，认筹率200%左右，入市项目平均去化率在90%以上，即便销售最差的项目去化率也高达80%以上，市场热度可见一般。
??表：上海2022年3月部分开盘项目认购情况（单位：元/平方米，套）
数据来源：CRIC
??再如北京，在供应持续放量的情况下，市场活跃度稳步提升。
??据CRIC监测，3月北京虽然整体开盘去化率仅36%，但仍有部分单项目热销。比如共有产权红盘海淀天恒·学院里开放申购，100人抢1套房；二手房带看量明显提升、成交周期缩短，成交量随之攀升，市场整体修复。
??热点二线城市中，杭州整体去化率高达63%，主城区市场热度较高，而西安则呈现出两极分化。
??比如西安，受疫情影响，3月有23个项目首开或加推，主城区热度显著高于西咸新区，且两个区域内部各项目之间分化差异也非常明显。
??表：2022年3月西安去化率大于80%的热销项目和去化率低于20%的滞销项目基本情况（单位：元/平方米，套）
数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统
??实际上，热点二线城市热销项目也较难代表整体行情，由于项目所在版块稀缺，部分存在“断供”情况，且核心城市因“限价”原因导致了显著的一二手价格倒挂现象，再加上配套加持，性价比普遍较高。
??04
??广州、成都、武汉仍在“筑底”
??仍有一部分城市尚在“筑底”阶段。
??比如一线城市广州，和成交热度较高的成都、武汉，目前整体市场仍较为低迷，市场整体观望情绪相对浓厚。
??以广州为例，3月开盘去化率为20%，仅为去年同期的一半，招商·弘阳·雍云邸、中建宏泰学府悦城开盘认购率均不足10%，购房者观望情绪浓重。
??事实上，广州、武汉均表现出供应量的大幅萎缩，房企推盘积极性普遍不高。
??比如武汉，按推货节奏来看，一季度仅供应260万平方米，这与其高库存和低迷的开盘去化率密切相关，一方面广狭义库存去化周期分别达到了22个月和5年，另一方面项目去化持续走低，新盘去化率由1-2月的30%腰斩至3月的14%，已近一年来低点。
??此外，成都3月开盘去化率为58%，但供应和成交量仍处底部运行，显著低于2021年上半年月均值。目前成都限制性政策从严，首套房贷利率高达5.6%，购房者当前承担的购房压力仍较大，一定程度上导致购房者对后市信心不足。
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