??这也是郁亮反思和检讨的重要内容，他表示，万科过去一直采用充分授权、分布式的管理方式，容易表现出参差不齐和离散度大的问题。投资层面采用切大饼模式，容易出现高估和冒进。据透露，万科为华夏幸福资产包计提了25亿元减值准备。
??作为万科最重要的业务，开发业务于2021年已启动了相应调整。包括以开发经营本部为主导，推进集团“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题；拿地集中管理，提高对投资项目盈利水平，操盘团队能力，投后管理等方面的要求等。
??“这些举措将会转化成实实在在的盈利贡献。”
??据观点新媒体了解，万科去年新增获取148个项目，拿地权益总价1401.5亿元，其中下半年分别占比35.81%、36.75%，并将拿地区域缩窄至大连、福州、济南、天津、武汉、成都等二三线城市。今年1-2月，该公司新增获取5个项目，权益总价88.06亿元。
??此外，万科已售未结算合同金额截止期末约7108亿元，对应均价1.52万元/平方米，分别相当于2021年结转收入水平的1.6倍、1.18倍，在未来可形成盈利支撑。
??利润蓄水池
??除了开发业务的毛利率及计提减值因素，对万科净利润造成影响的直接指标中，投资收益于2021年录得66.1亿元，同比减少69亿元。根据年报解释，这主要是由于联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少。
??但万科并未具体解释投资收益变动较大的项目。观点新媒体了解，2020年录得高投资收益或与年内出售广信资产包50%股权有关，万科借此收回前期投入320亿元，并不再并表该资产包。剔除2020年暴涨的情形，万科2017-2019年投资收益实际上维持在50-68亿区间。
??利息资本化方面，去年万科实际利息支出134.5亿元，资本化的利息占67亿元，对应利息资本化率49.81%，同比下降约1.07个点。横向对比，近期披露业绩的房企诸如碧桂园、龙湖、中海、旭辉等，利息资本化率约在90%-100%之间。
??折旧和摊销费用则主要反映万科用成本法列账经营性业务的影响。不同于其他采用估值法列账的房企，万科2014年探索新业务以来，均对这批持有型资产采取折旧及摊销处理，近三年费用占比尤为明显。受每年度折旧摊销影响，导致新业务形成的正面利润有限。
??数据来源：企业公告，观点指数整理
??一位前十房企高层对观点新媒体指，如由成本法改为估值法入账影响太大，当年报表会多出很大一笔利润。同时，采用估值法需要每年评估资产，价格跌了也会影响利润，总体波动太大。
??郁亮认为，万科过去多年对多个赛道同时探索，令公司付出的成本比想象中更大，对业绩也产生了影响。公司坚持有现金流的利润原则，因此一直折旧摊销，如今为了探索新业务所交的学费大部分已交完，即使以成本法记账，2022年非开发业务也将对报表形成正向的贡献。
??“这些经营类的业务，正在逐步形成盈利的蓄水池。”
??数据显示，去年万物云录得全口径收入（含向万科提供服务收入）240.4亿元，同比增长32.1%；仓储物流业务营收31.6亿元，物流业务NOI（营运净收入）17.85亿元，同比分别增长68.9%、54%；租赁住宅收入28.9亿元，NOI约5.25亿元，同比分别增长13.9%、51.73%。
??商业收入则约为76.2亿元，同比增长20.6%；其中印力管理的商业项目收入52.3亿元，同比增长23.9%。
??郁亮透露，万科的经营类业务一年内贡献了400亿元收入，而且仍然保持快速增长，比如物流业务10年间复合增长率逾30%，租赁住宅3年复合增长率逾40%，印力5年复合增长率20%，这些业务未来将构成万科主要增长空间。
推荐阅读
- 长沙|80后夫妻留港8年归来：平常心迎接后疫情时代，拥抱90㎡的“豪宅”
- 中电光谷|南明区创新探索“街企融合空间”建设
- 房叔说No.435|下半年开摇！15个共有产权房会有几个“红盘”？ | 闲林
- 光影|110平复式现代风格，提升空间的“高级感”
- 瓷质|6家值得收藏的瓷砖源头厂家， 亚细亚， 东鹏， 斯米克瓷砖品牌代工厂， 万科绿地恒大供应商， 装修的看过来
- 网签|两次“退房”没成功 开发商提到了“同行”
- 买二手房跳单是什么意思
- 徐峰|四个省会城市，已“坐不住”！
- GDP|美国2021年GDP中，“房地产”占比高达11.52%，也是经济支柱
- 提振|苏州、南京放宽“双限” 扩大需求以期提振市郊去化