??2022年万科对上述业务也制定了发展计划，包括万物云计划实现住宅物业收入增长25%，万物梁行增长35%，万物为家增长45%；物流仓储收入增长35%以上，租赁住宅业务实现经营利润增速大于收入规模增速，以及印力每年拓展80-100万平方米管理面积等。
??在他看来，从收入、利润规模来看，经营类业务无法与开发业务比较，但假以时日利润增长的空间更大。基于经营业务与开发业务的模式差异，他亦希冀市场对万科的综合性不动产业务给予合理估值。
??“1995年和2008年的净利润下降，都伴随着之后我们的回升和增长。”以史为鉴，郁亮表示，希望万科2021年的利润下降，也能换来今年开始的增长。
??历史周期性的短期业绩波动并不可怕，关键仍在于找到问题，并采用针对性的解决措施。从当前郁亮的反思和行动来看，万科2022年企稳回升并不是一句空话。
??以下是万科2021年业绩交流会实录部分：
??现场提问：为什么公司三季度归母净利润下滑16%，但是全年下滑是45%，是不是业绩“洗澡”了？第二个问题是2021年的利润率下行是比较多的，公司未来开发能力会是什么样的趋势？刚才郁总说有信心业绩企稳，未来两年的经营目标，比如销售额、营业收入、净利润是怎样的？
??祝九胜：我们也完全理解股东的心情，面对这么大的业绩降幅，我们自身压力也很大。归母净利润下降有三个方面的因素，第一个是结算时间分布中40%的结算是在四季度完成的，并且结算当中的权益比例也在下降，下降了5个多点，这两个因素的叠加导致权益利润少了60亿。
??第二个是原因是我们的投资收益也基本会在四季度做盘账处理，在2020年四季度，一个季度100多亿的收益，2021年投资收益出现了下降，跟大市有一定的相关性，这块对我们四季度的权益利润影响同比降了27亿。
??第三个原因是我们计提方面的影响，在去年四季度市场出现了比较明显的下行，一些项目也是随行就市，用稳健的原则进行项目的计提。这两项计提加起来是35亿，比2020年多了15亿，对权益利润的影响11亿。
??关于是不是有业绩“洗澡”，大家从我们的年报可以看得出来，去年包括郁亮主席在内的管理层因为业绩下降而大幅下降个人收入，万科干部员工为此付出的代价是两位数百分比的降薪，这么贵的洗澡费去洗澡，既没有必要，更不可能，因为我们是在公开的市场上披露自己的业绩，我们所做的每一步都要经得起市场的检验和检视。
??我们要清醒地认识到自身各方面的不足，特别是跟优秀同行相比较我们的不足。我们要下地干活，要保持种好地创造价值的每一项工作，不断缩小我们知道和做到的差距，不断地缩小自身差距，我们很多事情自己看明白了，干得不够坚决，我们要特别清醒地看到我们的问题和不足。我们不做业绩洗澡，经常保持清醒的头脑。
??我们未来两年开发业务的毛利率可以维持在20%这个水准，还是充满信心的。当然这需要我们更大的投入、更大的努力去保证这件事情能够说到做到。
??现场提问：从传统财务指标及业务收入规模来看，经营服务业务现在甚至恐怕将来都无法与房地产开发业务相提并论，万科又会以哪些指标来衡量经营服务业务的成功，上市节奏会是怎样呢？未来新业务的上市对万科公司和股东有怎样的价值？
??郁亮：万科今天是开发、经营、服务并重，也就是说万科今天把自己从单一的住宅发展商打造成不动产的综合发展运营服务商，这个变化是非常大的。
??并不是说我们觉得开发业务没有机会，而开发业务这边仍然是有机会，仍然是万科最主要的业务，但是仅仅有这块，没有经营服务类业务，那么支持万科未来更好质量发展这件事情是做不到的。
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