【 万科触“底”：郁亮的底气和信心（实录）|观点直击 | 成本法】
??观点网 作为标杆房企之一，万科于3月30日晚间披露2021年全年业绩报告，所引发的市场关注度不亚于以往任何一年。
??2021年，万科累计实现营收4528亿元，归母净利润225.2亿元，同比增幅分别为8.80%、-45.7%。这同样是万科继1995年、2008年之后，第三次出现净利润下降的情况。
??万科形容2021年是刻骨铭心的一年，该公司解释净利润下降主要源于毛利率，投资收益以及计提存货跌价准备的影响。仅去年四季度间，万科地产结转权益比及毛利率下降影响了60亿元净利润，投资收益减少及计提增加对净利润的影响则分别达27亿元、11亿元。
??为保障投资者权益，在利润下滑时万科上调了分红比例至50%，并推出相应的股票增持及回购计划。相比分红和回购，更让人安心的是万科稳健的财务状况，万科保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位。
??在3月31日万科召开的业绩交流会上，主席郁亮罕见地进行了长篇幅演讲，谈及公司对业绩下滑的反思和检讨。他坦承，过往的管理方式呈现离散度大的问题，少数项目出现投资失误，同时探索新业务付出了较大代价，市场下行时对业绩造成影响。
??从郁亮提出的行动来看，万科今年制定的工作任务“止跌企稳，稳中有升”并非一句空话。按郁亮的解释，万科已对房地产业务集中管控和统筹管理，开发毛利率可维持20%的水平；新业务则已交完大部分“学费”，逐步形成新的蓄水池。
??反思与调整
??年报数据显示，万科于2021年销售费率、管理费率、财务费率分别为2.83%、2.26%、0.97%，除销售费率以外其余均为近4年最低水平。
??短期、一年内到期部分降至586.2亿元，货币资金1493.5亿元，其中不受限资金约868.41亿元。同时净负债率仅29.7%，仍维持行业低位。
??令万科受关注的是开发业务结转部分。
??2021年四季度万科录得营收1813.12亿元，并以开发业务结转为主，占全年营收40%；单季归母净利润则仅有58.35亿元，环比增3.42%，占全年净利润仅25.91%。观点新媒体测算，四季度万科少数股东损益占比约达56.67%。
??对此，万科总裁祝九胜解释，四季度公司结算占比较大，权益比例下降5个多点，导致公司净利润减少60亿元。
??毛利率角度观察，万科全年整体毛利率21.8%，同比下降7.42个点，开发业务毛利率则下降至23.0%，主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响。祝九胜预计，未来两年开发业务的毛利率可维持在20%水平，反映企业毛利率已基本调整到位。
??当天华润置地管理层也对投资者表示，2017年及2018年土地市场是高点，大家对的预期高涨，所以拿地都很贵，因此影响2022年行业整体毛利率是必然的。该公司同样认为，行业将维持20%左右的毛利率。
??过往的高价地使得万科在计提减值层面继续采取动作，仅四季度便新增存货减值31.2亿元、其他资产减值4.1亿元，其中存货减值部分影响净利润21.4亿元。截止期末，万科计提存货跌价准备余额达61.8亿元。
??计提金额较大的项目中，佛山顺德万科广场即万科香港城，2020年4月拿地时外界测算楼面价约1.22万元/平方米，目前公寓部分售价1.15万元/平方米左右；济南翡翠公园2017年拿地楼面价约9040元/平方米，需配建安置房7.52万平方米，目前项目报价约2.3万元；廊坊朗润园则是2018年收购华夏幸福资产包的一部分，已被万科连续计提。
推荐阅读
- 长沙|80后夫妻留港8年归来：平常心迎接后疫情时代，拥抱90㎡的“豪宅”
- 中电光谷|南明区创新探索“街企融合空间”建设
- 房叔说No.435|下半年开摇！15个共有产权房会有几个“红盘”？ | 闲林
- 光影|110平复式现代风格，提升空间的“高级感”
- 瓷质|6家值得收藏的瓷砖源头厂家， 亚细亚， 东鹏， 斯米克瓷砖品牌代工厂， 万科绿地恒大供应商， 装修的看过来
- 网签|两次“退房”没成功 开发商提到了“同行”
- 买二手房跳单是什么意思
- 徐峰|四个省会城市，已“坐不住”！
- GDP|美国2021年GDP中，“房地产”占比高达11.52%，也是经济支柱
- 提振|苏州、南京放宽“双限” 扩大需求以期提振市郊去化