??万科从现在和未来相当长时间内，我相信收入里面相当大的比例会来自于开发业务，盈利目前也以开发业务为主，但是我能看到未来经营服务类的盈利贡献也不会小。
??财务上来说，经营服务类业务，从收入和业务规模来看，从目前来看没法跟开发业务相比较，假以时日可能收入上无法相比较，但是利润上未来空间更大，如果再把时间放长一点的话，我觉得收入也不一定小到哪里去。
??如何衡量经营服务类业务成功？第一个衡量成功的标准是能否上市，也就是我们所说的长大成人了，长大成人就应该成家立业，到外面闯荡去了，所以每个业务把能不能独立上市作为成功的标志之一。
??现场提问：对这些投资的要求和标准是怎样的才会投资？如何提高投资能力？最后是开发、经营、服务并重，投资资源计划是怎样分配的？
??刘肖：经营服务类投资跟过去开发业务的投资还是有挺大区别的，集团也把这个当成非常重要的工作，也把它当成非常重要的能力，总体来说无论是标准还是策略各个方面有区别，但最终还是指向价值是什么，这些业务本身的长期价值是什么，对集团来讲整个价值是什么。
??总体来讲战略的匹配度，外部视角的财务标准和行业领先的运营标准是我们最看的三个内容。
??投资标准的背后还是能力，而这个能力归根结底还是业务本身的能力。
??现场提问：郁总刚才在检讨原因时提到投资思路的问题，请问一下管理层未来在投资上如何做到确保精准投资和把握好投资节奏？
??张海：2021年无论在住房的销售，还是公开市场投资都经历了上半年火热，下半年骤冷的过程，第一要受到现时环境的约束，第二要有前瞻的判断，我们之前结合业绩结果对投资工作进行了复盘和检视，这中间有的投得好，有的达到预期，有的没有达到预期，对复盘结果提示我们要更加专业、更加理性地看待新的投资。
??为此我们从去年开始做了相关的安排和部署，投资额度不再分大饼，以前是按照每个区域的回款做可投金额，确实会出现刚才郁总谈到的情况，谁不希望家乡好，谁都希望往自己的区域里多投，从去年开始我们投资更加集中向市场稳定、向安全边际高、向团队操盘能力强的地区，我们把投资往这方面倾斜。
??现场提问：管理层提出缩表出清这个提法，到底怎样理解？万科会缩到什么程度？今年在融资上有怎样的安排？整个资本市场的融资利率都是处在下行当中，公司有没有想过借此机会进一步扩大负债规模，有机会的话加大投资机会？
??祝九胜：从财务角度，缩表出清主要的是针对资产负债表，缩表针对的是资产负债表的右边，是资金来源，我们怎么找到合适的资金来源，缩表的核心词叫适配或配衬，为不同的业务找到合适的资金来源，为不同业务不同发展阶段找到应该找到的钱，这是针对资产负债表的右边找到合适的资金来源。
??出清针对的是资产负债表的左边，供求平衡就能达到出清，这里面的核心是达标，我们形成的资产要达到合格的标准，达标是核心词。
??我们整个生产经营的过程有没有达标，拿的项目对不对，做的投资对不对，能不能兑现，我们的资源转化能不能跟上去，我们的资产怎么样从相对不太合格变成合格，相对低效变成高效，最终能够达到合格的标准。所以它的核心词在于达标。
??第二个问题关于融资，我们首先把业务做好，配衬好的资金来源，对于经营性业务要找到更多的一手钱、更多长钱、更多有耐性的钱，这跟开发的业务特点不一样。我们在把握好结构和节奏的前提下，我们在保绿的目标下，只要业务还在往前发展，我们的融资是会适当增加的。
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