文章图片
文章图片
文章图片
文章图片
近日传来消息 ， 有分销公司达成住宅分销佣金或高达15% 。 此消息一出 ， 楼市哗然 。 从2014年分销模式开始萌芽至今 ， 趟过了8个年头 ， 甚至有愈演愈烈之势 。 此轮地产震荡后 ， 分销整合之路还能行多远？
开发商早期热衷推动分销 ， 做客源渠道整合 。 分销模式则是媒体电商演化而来 ， 早期的“电商”是向客户额外收钱 ， 比如五千抵三万 ， 美其名曰让客户享受团购价 。
电商模式是否能持续 ， 核心是给客户是否带来了实质性优惠 。 房企在热市逐利是本性 ， 很难主动调低利润 ， 导致模式难以长期持续 ， 还极为容易滋生腐败 。 较早转变分销内容的公司 ， 反而非媒体类公司 。 媒体当年进军电商 ， 最大的问题是报媒影响力江河日下 ， 导客效应持续下滑 ， 因此传统电商模式仅仅持续两年光景便消沉而去 。
分销的兴起 ， 则是房多多等专业代理公司 ， 高佣撬动二手门店客源 。 二手门店成交 ， 一套房源基本1.5-2个点 ， 房多多给2个点 ， 并承诺快速结佣 ， 再加上一些台底勾兑 ， 很快拿下众多二手房门店 。 从模式上看 ， 跟传统媒体比 ， 都是采用电商模式 ， 当年房多多的模式更具杀伤力 。 但笔者当时即认为 ， 此模式不可长期持续 ， 原因有以下几点：一、起步就是高成本 ， 竞争持续化 ， 注定在演变过程中成本会越叠越高 ， 开发商难以承受 ， 房地产本就是依靠管理增效的行业 ， 平均毛利润18% ， 多数项目毛利润不足8% ， 卧榻之侧 ， 岂能容他人鼾睡 。 二、后地产时代 ， 房子成为闲置货币的出口 ， 加上竞争激烈 ， 城市版图越大 ， 导客越难 ， 分销有其生存空间 ， 分销绑架楼市成了地产人的共识 ， 逐步甩开分销或者有长远意义 。 龙湖的塘鹅战略和万达星球计划 ， 都是基于长远的自主导客模式 ， 这是规模化房企的必选题 ， 诚然 ， 相当长一段时间分销依旧存在 ， 但规模和影响力将持续下滑 。
三、后地产时代 ， 客户将逐步抗拒分销模式 。 羊毛出在羊身上 ， 房企应对分销 ， 只能从房价里走 ， 提高目标房价是趋势 ， 部分采取电商外收的模式 。 试想一下 ， 一个客户要买房 ， 无论是否经由渠道推荐 ， 只要有分销模式存在的房企 ， 房价无形中高了一截 ， 换谁都难以接受 。 市场好的时候 ， 房企想着加价 ， 市场差的时候 ， 房价又下不了 ， 这是现状 。 四、影响推荐此模式的操盘手的职业命运 。 总部对分销的认识大体上是反感的 ， 而往往形成一种奇葩现象：用分销卖得好的操盘手汇报时反遭批评 ， 这倒像集团希望你用惯专业相机拍照 ， 你偏用傻瓜相机拍出了一张看上去很美的图片 ， 被批：不专业 。 【楼市|一阳指|当楼市命悬分销，15%的佣金能拯救谁？】
新年伊始 ， 在美国纳斯达克上市的中概股房多多 ， 遭遇股价严重下挫 ， 目前跌破最高市值超9成 ， 沦落为不折不扣的垃圾股 。 笔者和房多多创始人段毅打过几次交道 ， 应该说对其比较熟悉 。 段毅曾从华东长三角地区把代理公司份额做到前三甲 ， 转型时机不错 。 房多多创业初期曾赢得众多大佬的支持 ， 有了资金的支持 ， 很多房企明星高管例如万科的肖梅都加入了这个地产的新创领域 。
推荐阅读
- 长沙|一股清流！长沙为何有底气，敢说严格执行楼市限购政策？
- 楼市|楼市适合多看少出手，谨慎买入
- 二手房|2022年楼市利好频出，加上央行全面降准，房价会触底反弹吗？
- 兰州|兰州楼市分析第17期，现在兰州房价仍然在继续下跌
- 西宁|现在西宁房价也是不景气了，西宁楼市的回调终于开始了
- 选择权|南宁二手房房价环比下跌0.7%，南宁楼市降温，南宁楼市分析第17期
- 购房置业|三胎政策催生无效，房价仍在为生育让路，未来楼市会有哪些情况？
- 楼市|为什么有钱人都不买20楼以上的房子？听内行人透露，后悔没早知道
- 郑州|触底反弹！郑州楼市开始回暖，今年还能买房吗？
- 秦皇岛|4月20日大湾区楼市动态