昭通|房地产知识——新建商品房销售相关制度政策按揭

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房地产知识——新建商品房销售相关制度政策
节选《房地产交易制度政策》团队小周整理
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的取得商品房预售许可证的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为. 。
《城市房地产管理办法》第45条和《城市房地产开发经营管理条例》第20条规定，商品房预售应当符合下列条件，一已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，二持有建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，三按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期，四，向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售许可，取得商品房预售许可证明。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公示，公众有权查阅. 。
开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示商品房预售许可证。售楼广告和说明书应当载明商品房与售许可证的批准文号. 。

【昭通|房地产知识——新建商品房销售相关制度政策】商品房预售人应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续. 。
购房人预订商品住房后，未在规定时间内签订预售合同的，预订应予以解除，解除的房源应当公开销售。已签订商品住房买卖合同并网上备案，经双方协商一致需解除合同的，双方应提交申请并说明理由，所退房源应当公开销售. 。
预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到登记机构办理权属登记手续，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。
由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并有买受人支付房价款的行为。
商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将商品房销售业务委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产经纪机构代为销售的经营方式。

商品房销售中禁止的行为《商品房销售管理办法》规定，商品房销售中禁止以下行为：一房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。二房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。三不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。四商品住宅不得分割拆零销售. 。

商品房销售价格由当事人协商议定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积计价或按建筑面积计价等三种方式进行。但是，产权登记按照建筑面积登记，按套，按套内建筑面积计价并不影响用建筑面积进行产权登记。
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律，法规的规定对其享有权利，承担义务。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当标明建筑面积和分摊的共有建筑面积. 。