??| PART1 |
??最近，刚交付的仁恒滨江园二手房内部挂牌价已经冲上了杭州高层住宅价格顶峰的约16-20万/㎡，最贵的一套251㎡挂价4393万；
??凤起钱潮内部挂牌价同样冲到了约14-18万/㎡之间，最贵的一套要价也要3360万。
??一个是南星桥品质灯塔型楼盘；一个是钱江新城最热的IP大江河汇的新晋品质标杆，都是刚刚交付的准新房。
??但从目前的市场来看，如此高的价格，基本属于有价无市，如果没有首套成交案例来破冰，供需双方拉锯是注定的。
??“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，红盘之所以火爆，首要的要素一定是：倒挂！红盘又是居住价值和投资价值兼而有之，大多数都是保值升值最好的风向标。
??而兑现价值必然是在二手房达成的，因此，我们常把二手房看做是新房的晴雨表。
??但是，相对新房市场，二手房市场每套房的装修程度、成色、位置、楼层等影响价格的因素比现房更复杂，没有政府限价，最后的成交价格又有操作空间，因此成交价的透明度及信息不对称更明显。
??但是有几个方式可以大致判断出市场情况：一是，推销电话的接听数量；
??跟新房类似，皇帝女儿不愁嫁的房源是绝不会打电话的，与此相反不停接到电话的大多是市场情况不乐观，或者卖家比买家急。
??二是，可以参考透明售房网的成交数据；虽然二手房涉及到成交滞后（涉及按揭办理、放款额度，及无开发商这样的第三方制约交易时间影响）、价格不准确，但成交套数相对来说比较真实。
??三是，要了解市场动态和真实价格，最好的办法就是实地看房和接触房东，多看多选，等待时机。
??我们就这几种方式对奥体-世纪城、市北、未科这几个红盘板块和热盘板块做个梳理，看红盘的火热是否能持续。
??| PART2 |
??最近笔者与朋友吃饭，其间有个建筑业的朋友，谈必说奥体的好，在他的认知里似乎奥体就是杭州板块的图腾；
??当然，说的也没错，奥体既是杭州拥江发展城策的核心，又是G20、亚运会以来杭州资源、基建、核心CBD定位的宠儿，但同时也是房价涨得最凶猛的板块。
??最近，情况又怎么样呢？我们简单梳理了一下奥体—世纪城11个次新房最近一个月的市场情况，应该说境况并不乐观。
??▲透明售房网数据，挂牌价跨度大，有滞后性，仅做参考
??第一点，整个板块价值最大化的核心二手次新房近一个月的总成交量仅10套左右，不到挂牌量的1%，成交萎缩。
??大致原因：一个是需求与供应失衡；另一个是关键点，买卖双方心理价格不匹配；三是新房供应量小但还是有摇号的机会；四是市场观望氛围浓厚，市场信心不足。
??第二点，目前奥体-世纪城市场的二手房不仅是价格居高不下，而且库存巨大；在近几年板块新房大量交付的基础上，今年又有杭州壹号院二期的950+套要交付，近2000套的澄品要交付；即使粗略按10%计算挂牌量，这两盘就是300套高价准新房要加入二手市场；
??如果再远点，明年亚运村约4400套房子交付，按10%至少400套+会挂牌，甚至更多；按照目前的成交态势，不光不会僧多粥少，大概率还会出现踩踏现象。
??因此，三个判断点：电话量加多，挂牌量涨而成交量降，房东可谈判余地增多，意味着奥体—世纪城市场确实已经是买方市场。
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