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问题1
农村宅基地上建房有“六不准”
? 【法官解读】
按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律法规规定 ， 农村建房有“六不准”：
一、不准随意多层修建 。 新建或翻建房屋应申请并取得《乡村建设规划许可证》 ， 可建设层数由各地规定 ， 一般不允许建三层以上房屋 。 在农村建造或翻修超过三层以上的农房时 ， 需要专业的施工团队施工 ， 同时还需要向乡镇政府递交相关的申请 ， 经过审批后才可以动工 。
二、不准超面积标准建造 。 农村建房实行“一户一宅”原则 ， 各地农房宅基地占地面积一般由地方土地管理法规作出规定 。 非法的“一户多宅”应按照《土地管理法》的规定予以拆除 ， 但通过合法继承等方式获得的宅基地 ， 是被允许的 。
三、不准随意翻修农房 。 按照《城乡规划法》的规定 ， 在农村翻修旧房、危房时 ， 必须要取得《乡村建设规划许可证》 ， 需要向村委会递交申请 ， 审批通过并获得许可证后才可以动工 。 未取得《乡村建设规划许可证》翻修房屋 ， 违反《城乡规划法》的规定 ， 将面临被拆除的风险 。
四、不准建在规划区域外 。 《土地管理法》第62条第3款规定 ， 农村村民建住宅 ， 应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划 ， 不得占用永久基本农田 ， 并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地 。 《城乡规划法》第41条第3款规定 ， 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设以及农村村民住宅建设 ， 不得占用农用地；确需占用农用地的 ， 应当依照《土地管理法》有关规定办理农用地转用审批手续后 ， 由城市、县人民政府城乡规划主管部门核发《乡村建设规划许可证》 。
五、不准擅自改变用途 。 宅基地设置的目的是保障农村村民居住需要 ， 不允许擅自改变土地用途 ， 比如在宅基地上建设规模化的工厂或建房出售 。
六、不准未批先建 。 建房前 ， 应申请批准使用宅基地 ， 获得乡镇政府颁发的《农村宅基地批准书》 ， 取得《乡村建设规划许可证》 。 涉及林业、水利等部门的 ， 还应经过相关部门批准 。
? 【法条链接】
《中华人民共和国土地管理法》
第四十四条 建设占用土地 ， 涉及农用地转为建设用地的 ， 应当办理农用地转用审批手续 。
永久基本农田转为建设用地的 ， 由国务院批准 。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内 ， 为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的 ， 按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准 。 在已批准的农用地转用范围内 ， 具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准 。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外 ， 将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的 ， 由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准 。
第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地 ， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准 。
人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区 ， 县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上 ， 可以采取措施 ， 按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居 。
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