【杭州|专业律师解答房产买卖过程中的七大经典问题】
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国人对于拥有一套属于自己房屋的追求千百年来都未曾改变 ， 在我国买房对于任何一个家庭而言都是头等大事 。 近些年来房屋价格波动巨大 ， 对于绝大多数家庭而言 ， 一套房屋可能需要两代人两个家庭的所有积蓄 ， 更有甚者还会背负二十至三十年的贷款 。 因此 ， 买房子过程中有一些法律问题作为购房人就必须清楚 ， 只有这样才能维护自身合法权利 。 本期沪法小编特意邀请了承办过多起房产纠纷的专业律师为大家带来买房过程中最容易遇到问题的全方位解答 ， 了解这些买房远离烦恼！
01定金和订金有何不一样？
律师解答：其实这个问题不止是买房会遇到的 ， 在其他事务上我们也可能会遇到这个问题 。 首先定金是在《民法典》中有着明确约定的 。 《民法典》第五百八十六条中明确规定了定金是作为债权担保 。 同时民法典还规定了定金罚则 ， 即交付定金的一方先违约的 ， 则收取定金的一方可以不返还定金 。 收取定金一方先违约的则应当双倍返还定金于支付定金一方 。 定金在买卖合同中最为常见 ， 在买卖合同中卖方不仅会要求买方预先支付一部分定金 ， 同时还会约定违约金 。 若合同一方违约 ， 守约方只能要求对方返还定金或违约金 ， 不可两者都追究 。 通常情况下 ， 合同违约金会大于定金数额 ， 因为定金是不能超过合同总价的20% ， 超过的部分并不产生法律效力 ， 无法主张双倍 。 订金并无法律效力 ， 如果在合同中约定的是订金 ， 则买方可向卖方要回 ， 但不能主张双倍退还 ， 只能主张已交付的数额 ， 卖方无权拒绝 。
02中介承诺的佣金与合同实际签订的佣金不一致 ， 以哪个为准？
律师解答：虽然现在是互联网高度发达的社会 ， 但是无论是租赁市场还是房屋买卖市场 ， 房源无一不被房屋中介垄断 。 租客、购房者都必须通过中介才能找到合适的房源 ， 导致当前中介费用越来越高 。 同时因为中介完全把控着市场房源信息导致买卖双方都必须和房屋中介签订合同 。 于是 ， 我们会发现房屋中介经常会向购房者口头承诺佣金提点为多少 ， 但购房者实际签订中介合同时会发现合同上的佣金提点与中介口头承诺的并不相同 。 若购房者询问多半会得到中介如下回答：“这是格式合同 ， 没法改 ， 等我们实际收的话就按照我跟你说的那个点 。 ”多数购房者便会轻信中介的话签订合同 。 若事后针对房屋发生纠纷 ， 中介便会要求购房者以合同签订的百分比支付中介费用 。 这里我建议大家可以采取两种做法来避免自己的损失 。 第一 ， 录音 。 第二 ， 则是在要求另外签订一个补充协议 ， 完善中介合同上无法修改的购房佣金比例 ， 同时在补充协议上注明中介合同中的佣金条款无效 。
03哪些房屋信息是购房者必须告知的？
律师解答：在日常生活中 ， 我们经常会碰见这么一种情形 ， 购房者在与卖房者在中介处签订《房屋买卖合同》后 ， 就被告知房屋一些信息 ， 导致无法进行后续的网签备案等事宜 ， 此时购房者便会可能因此惹上诉讼官司 。 那么此时购房者需要知道的是有哪些事项是中介应当告知的 ， 没有告知的购房者可以以此违约的 。 中介房屋应当告知的信息有：房产抵押信息、房屋是否属于凶宅、房屋是否属于法拍房、房屋产证是否齐全 ， 房屋是否涉诉等涉及房屋权利的信息是中介必须告知的事项 。
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