万科|2022年长三角地区土储排行榜：行业新形势下的企业竞争格局变化

??导读
??需求韧性相对更足的杭州、合肥等核心城市楼市热度或将出现回温。
??◎研究员 / 马千里、谢杨春、邱娟、吴嘉茗、周奇
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??长三角地区产业基础深厚、民营经济发达，经济总量居于三大经济区首位，一直以来都是众多品牌房企的土储首选。进入2021年，房地产市场上下半年波动剧烈，此前热点城市也因调控政策收紧及大环境调整而遭遇楼市下行，地市热度也随即走低。在此背景下，2021年末房企在长三角土储格局如何？较2020年有发生了那些变化？规模房企和本地房企的拿地策略又有何变化？进入2022年，上层调控环境明显放松，部分城市也因此出现回温信号。那么，对于房企来说，接下来可重点关注的城市有哪些？
??为此，本文首先就疫情之后长三角地区的楼市和地市走向进行梳理；第二部分则对长三角地区各房企的土储格局进行系统分析，并总结出各类房企的拿地特征和规模变化，第三部分则对典型企业的布局特征、拿地策略进行深度剖析，总结出各类房企的布局差异，最后则基于以上研究，对未来土地市场从城市布局、拿地时机和重点关注城市等方面做出综合预判。全文主要结论如下：
??长三角土拍热度率先现回暖信号，杭州、合肥首拍多宗地封顶。
??疫情多点爆发加剧市场下行，但核心城市库存压力仍然较轻。
??疫情下长三角需求韧性凸显，22家房企长三角土储货值超两千亿。
??头部房企规模优势仍旧明显，绿城、滨江等浙系房企地缘优势突出。
??龙湖、保利、招商等长三角布局扩容，中南置地显著收缩。
??核心城市房企竞争最为激烈，购买力弱、人口外流的皖北区域房企入驻意愿较低。
??碧桂园保持布局41城，“全覆盖”型企业增至10家
??积极围绕4大核心城市布局，环上海与杭州湾受欢迎。
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??市场背景：长三角需求韧性佳
??调控环境改善下部分地市已现回温信号
??作为经济基础好、发展潜力佳的三大城市群之一，长三角一直是众多品牌房企的土储首选。尽管当前长三角楼市因行业大环境调整影响而较去年同期明显降温，但横向对比其它区域来看，因产业发达、居民收入水平高，长三角购房需求仍然较为充足，整体楼市表现也仍然最佳。并且，2022年以来，随着调控环境的改善，尤其上层明确表态支持合理住房需求后，杭州、宁波等城市的市场也开始显现回温信号。
??1、长三角土拍热度率先现回暖信号，杭州、合肥首拍多宗地封顶
??2022年一季度，受疫情再次散发影响，多地土地出让活动受到影响，全国土地市场成交规模也因此同比大幅下降，土地市场成交热度也维持在低位运行。不过，对比主要城市群表现来看，长三角区域表现仍旧较为突出。以溢价率指标为例，长三角区域平均溢价率达4.8%，明显高于京津冀和粤港澳。

??聚焦于城市来看。在中心城市中，合肥、宁波、南京和杭州均在前四月完成了2022年首轮集中土拍。与其它已完成集中土拍的城市土拍表现来看，四城热度均属于中上游水平，均有地块触顶成交。尤其是合肥，成交24宗地中15宗触及最高限价进入竞品质阶段，其中滨湖等热点区域的优质宅地更是吸引了二十余家房企参与竞拍，整体竞拍热度较高。最终，合肥首轮成交平均溢价率高达11.2%，是已完成集中土拍中溢价率唯二超出10%的城市。杭州表现也同样亮眼，推出的60宗地中有23宗触顶成交，部分热点地块甚至吸引了30余家房企参拍，最终成交溢价率达6.4%，仅次于深圳、合肥和厦门。

万科|2022年长三角地区土储排行榜：行业新形势下的企业竞争格局变化

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