去年22个热点城市的首批集中供地中被房企们奋力抢夺的地块 ， 有相当一部分在市场上二次流转 。
本着“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期)的初衷 ， 2021年土地市场开始了试点新规则——集中供地 。 但首轮集中供地非常火热 ， 在一些热度较高的城市 ， 比如重庆、厦门等 ， 楼板价涨幅都超过了40% 。
旭辉控股CEO林峰在一次公开论坛中称：“从土拍结果来看 ， 地价达到了这两年的高点 ， 甚至有些刷了历史新高 。 ”
首轮集中供地的教训 ， 让多个城市的第二轮集中供地紧急延期 ， 临时修改土拍规则 ， 控起拍价、降溢价率 。
就在这期间 ， 第一轮集中供地中“激情”拿地的许多房企 ， 后悔了 。
去年7月 ， 杭州房企宋都股份打响了退地的第一枪 。 作为杭州“老十八家”知名房地产开发企业之一 ， 宋都股份还是销售额100多亿元的小规模房企 ， 退地意味着要扣掉高达5000万元的保证金 ， 对于宋都来讲 ， 这并不是一笔小钱 。
随后官方解释了原因 ， “公司经营管理层审慎考虑市场风险因素 ， 基于公司稳健发展做出的谨慎决策” 。 但彼时有媒体报道 ， 宋都股份原谈好的合作方临时退出了 。
虽然彼时滨江集团董事长戚金兴对首批集中供地净利润1％-2%的悲观预测 ， 仍迟迟没有从媒体的报道中退去 ， 但大概很少有人料到 ， 宋都股份的退地之举 ， 会在接下来的一年时间里在众多房企中复制 ， 其中不乏规模房企 。
退地意味着要缴纳大额的违约金 ， 是一笔不菲的损失 ， 但对于深陷资金困境的房企来讲 ， 及早割肉或许是最明智的选择 。
“找人合作、转给别人都是划算的 ， 现在糟糕的是市场开始变差 ， 接（盘）的人都很难找了 。 ”上述已爆雷房企的原投资部门中层说 。
退地成潮的根源？
房企退地 ， 在房地产发展的高速时期也曾出现过 。
2010年 ， 服饰起家的上市公司雅戈尔获得杭州两宗土地 ， 楼面价均在 1.8 万元/平方米 ， 创下当时板块楼面价新高 。 但后因政策严厉调控 ， 企业面临开工难和盈利薄双重压力 ， 只得将土地退还给政府以降低损失 。
但在此前 ， 类似的退地情况只是偶尔出现 。
亿翰智库在一份报告中分析 ， 这拨退地出现的原因还是因为利润变薄 。 “从数据上看 ， 各城市成交的土地 ， 总体盈利情况并不理想 ， 地货比超70%、80%甚至超100%的地块也不时出现 ， 若加上工程成本支出、利息支出、配建、自持、产业配套等要求 ， 项目可能会陷入严重亏损状态 ， 都是发展诉求驱使叠加资源稀缺的必然结果 。 对于拿到高价土地的企业而言 ， 未来的考验不会缺席 。 ”
上述已爆雷房企的原投资部门中层并不认同这样的说法 。 “开发利润变薄并不是去年才出现的事情 。 早在2017、2018年 ， 很多企业的地块算下来 ， 退地都比继续开发要划算 ， 但是很多开发商坚持不退 。 ”他说 ， “因为企业大了 ， 退地首先影响它在资本市场的形象 ， 资本市场会质疑你这个投资怎么这么不谨慎 ， 不理性 ， 也会影响后续的融资 。 同时 ， 也会影响和地方政府的关系 。 很多企业 ， 就是打碎牙齿往肚子里咽也不会选择退地 。 ”
“以前基本能不退就不退 ， 不赚钱也不退 。 ”一家TOP10房企的集团中层也如此表示 。
去年的一次公开场合 ， 珠江投资集团总裁王晞曾坦言：“负利润的空转就像一场瘟疫在全行业快速蔓延 。 ”
毛利率下降早已是行业的共识 ， 拿地热情的减退显然要滞后许多 。 这种滞后背后的原因是什么？为何真正的退地潮直到今年才出现？
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