“生意逻辑不一样了 ， 之前利润率低也要撑着销售额 ， 才能保持资金滚动 。 规模导向认为越大就越不能倒 。 第一拨拿地也是冲的思路 。 ”上述TOP10房企的集团中层对《凤凰WEEKLY地产》说 ， 但现在开发商和银行的逻辑变了 ， 脆弱的现金流、高负债就很危险 ， 稳定现金流、低负债才能活 。
他还补充退地潮的另一个原因 ， 就是对市场预期的判断不一样了 。 “就像股市 ， 你觉得这只股票要涨 ， 不到万不得已不会抛 ， 觉得股票要跌 ， 要斩仓谁都拦不住 。 ”
比如恒大退出的紫荆学府地块 ， 这个项目位于广州市增城区 。 据广州中原研究发展部的数据 ， 2021年1月1日至4月17日 ， 增城的23个在售项目开盘首日平均去化率是25.8% 。 2022年同期 ， 只有13个在售项目的平均去化率降到了11.9% 。 2021年6月 ， 增城的一手住宅库存消化周期为6.9个月 ， 到今年4月份 ， 时间拉长到了20.3个月 。
销售的悲观也推了开发商一把 。 “现在一些地方的房子 ， 购房者宁可首付都不要了 ， 也想把房子卖出去 ， 就这样也没人买 。 市场已经低迷到这样的程度 ， 所谓的资本市场形象、政府关系都不重要了 ， 活着最重要 。 ”上述已爆雷房企的原投资部门中层说 。
2021年11月 ， 恒大汽车退还266万平方米土地 。 彼时世联行联席董事长陈劲松坦言：“容许退地 ， 是解决问题的务实办法 。 ”
土拍或有回暖希望
好在 ， 今年的集中供地正在发生明显的向好 。
平安证券选取厦门、合肥、北京、杭州、深圳热点地块 ， 按照假设开发法对项目盈利能力进行测算 ， 测算平均毛利率约21% ， 与2021年第二批热点地块测算均值（20%）基本相当 ， 高于2021年首批16%的平均水平 。
“整体看 ， 在供地质量提升背景下 ， 2022年首批集中供地盈利能力延续改善 ， 行业中远期结算毛利率有望随之企稳反弹 。 ”平安证券称 。 此外 ， 深圳、南京等城市 2022 年首批供应土地销售限价有所上调 ， 对比前期周边出让土地最高限价 ， 统计地块限价上调幅度 3%-10% ， 政府让利的积极性变高 。
【恒大|爆雷房企多处割肉退地，房地产逻辑生变，“活着最重要”】平安证券认为 ， 后续考虑政策时滞 ， 幸存房企恢复需要时间 。
而上海首轮集中供地将于6月1日恢复线下交易 ， 根据供地公告 ， 整体呈“总价低、品质高”的特点 ， “拿地门槛明显降低、约束明显减少 ， 体现了土地市场非常宽松自由的环境 。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进说 。
“需密切关注上海6月1日的土拍有没有外资和民企加入 。 ”世联行陈劲松说 。
即将到来的上海拍地 ， 或将成为判断土地市场是否出现转机的风向标 。
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