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文 / 子木
“买房 ， 就是一个不断妥协的过程” 。
在我经历的购房者中 ， 没有人不想“一步到位” ， 坐在核心地段大平层的270度观景阳台上 ， 看湖赏月 。
然而现实呢 ， 很骨感 ， 兜里的钱摸了好几遍 ， 发现只能委曲求全 ， 够着个小的 ， 还得考虑能不能采到光 。
过去几十年 ， 市场中积攒了大量的“将就”人群 ， 他们有强烈需求 ， 就是换一套好房 。
然而换房时 ， 惊奇的发现 ， 有的房子马上能脱手 ， 看房的人前脚走后脚进；但有些房子怎么打折都没人看 ， 卖着都心疼 。
这时候房子出现了“价值背离”的情况 。
有人说 ， 这很好理解 。
跟地段有关系啊 ， 地段好肯定比地段差的好出手 ， 楼龄新的肯定要比旧的好出手 ， 附近有学校的要比没学校的好出手……
有道理吗？有道理 ， 但是“浅了” 。
买卖房 ， 要跟着“势”走 。
大势在行情 ， 中势在地段 ， 小势在产品 。
大家最爱买哪里的房子 ， 最喜欢的房子长什么样 ， 只要搞懂了这些因素的底层逻辑 ， 那么买房一定十拿九稳 。
下面我通过解读克而瑞最新出品的《2022上半年总结与展望》 ， 希望给大家在买房时有所帮助 。
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2022年上半年 ， 楼市最重要的现象就是：
【购房置业|这种买房趋势，越来越明显了】“多房”“大面积”户型需求 ， 正在爆发 。
我探究过原因 ， 一小部分原因在于三胎政策 ， 核心主要原因则是疫情改变了群众意识 。
一个上海的朋友老李在疫情之后 ， 第一时间给我打电话 ， 强调要把理财股市的钱都取出来 ， 换套大改善 。
他原本在上海有一套3室2厅的房子 ， 两个做卧室 ， 一个做老婆的衣橱兼孩子的娱乐空间 ， 一家四口本来是够住的 。
然而疫情一来 ， 在家里呆了2个多月的他 ， 还要照顾工作上的事情 ， 每天要打电话开视频做案子 ， 这时候发现没有一个空间能容下他 。 为此还发生了几次矛盾 。
老李跟我吐槽 ， “赚钱有啥追求 ， 还不如让自己住得舒服一些 ， 男人真难 。 ”
可能跟老李观念的人比较多吧 ， 上海在疫情之后 ， 就爆发了改善潮 ， 次新二手三居、四居成了紧俏货 ， 新盘里的三房产品都会被提前预购 。
在报告中显示这么一档数据：
2022年上半年 ， 194个重点监测城市普通住宅成交数据显示 ， 一房和二房持续下跌 ， 三房成交比重达到55.69% ， 四房成交比重升至25.21% 。
在北上广深 ， 买3+4房的人 ， 高达77.56% ， 二线城市更夸张 ， 上半年四房成交直接跳了5个百分点 ， 3+4房占比高达 ， 82.04% 。
反之 ， 买2房的人群比例持续衰退 ， 一线城市 ， 降低至17.07% ， 而1房 ， 更可怜 ， 仅有1.85% 。
这几年 ， 很多人问我 ， 钱不够 ， 要不要先买个1房住 。
我说宁可不买也不要上 ， 因为这种房子需求量太小了 ， 没啥涨幅还不好出手 ， 等几年后换大房子的时候 ， 十有九个很后悔 。
还不如把钱放理财 。
二房户型随着需求量降低 ， 流动性也会持续衰减 ， 如果没有地段加持 ， 未来涨幅也很难持续 。
这在北京市场就很明显 ， 同等的价钱买到核心区的老破小两房 ， 或者次核心区的三房 。
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