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贵港|谢逸枫：22城集中供地收官 释放六大信号( 二 )

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2021年是推行“两集中”供地的元年 ， 全国土地市场呈现了冷热交替的变化 。 中指研究院统计数据显示 ， 2021年集中供地期间 ， 22城累计成交住宅用地2064宗 ， 成交规划建筑面积约2.44亿平方米 ， 累计完成出让金超2.28万亿元 。


终于落幕了！22城宅地集中供应2021年首试正式收官 ， 22城累计成交住宅用地2064宗 ， 成交规划建筑面积约2.44亿平方米 ， 累计完成出让金超2.28万亿元 。 最大的赢家依然是地方、国企和央企 ， 民企类房企为头部企业 。
总结22城宅地集中供应2021年首试效果看 ， 释放六大信号 ， 住宅用地供应下降、国企央企托底、流拍撤牌与底价低溢价成交、高起始价高地价、区域集中垄断、规则紧松不一 。 值得注意的是规则的变化 ， 一批火爆、二批寒冷、三批降温 。
2021年是推行“两集中”供地的元年 ， 全国土地市场呈现了冷热交替的变化 。 由首批集中供地的“火热开局” ， 到第二批次的“骤然降温” ， 再到第三批次的“小幅回温” ， 今年全年集中供地走出了一条起伏变化的曲线 。
22城宅地集中供应三批次供地过程看 ， 经历了由高热降至低温的演变 ， 呈现由热到冷清再到部分回暖 。 房企对土地市场的态度转变明显 ， 首轮的疯狂抢地 ， 次轮、第三轮为国企和央企兜底 ， 民企由谨慎拿地转为不拿地 。

今年集中供地政策实施的效果来看 ， 土地市场得以明显降温 ， 在第二轮和第三轮表现尤为明显 。 截至12月20日 ， 克而瑞监控的300个重点城市2021年土地市场成交总价为6.3万亿 ， 同比减少16% ， 是自2015年以来首次出现负增长 。

按照22城住宅用地供应面积、成交情况看 ， 比往年 ， 总体是下降的 。 由于22城住宅用地供应规则的调整 ， 二三批的土地出让 ， 流拍撤牌数量多 ， 其次是土地资金来源的检查、房企融资的限制 ， 房企拿地非常谨慎 。 最后是地块品质的供应少 。
国企央企托底 ， 在资金承压、利润收窄、投资周期等多因素作用下 ， 房企拿地意愿受抑制 ， 观望情绪上升 ， 拿地趋于理性 。 第三批集中供地前 ， 多个城市供地规则再度调整 ， 第三批集中供地有所回温 ， 以底价成交、地方国企仍是拿地主力 。
“国资兜底”的现象在第三次集中供地中表现得更加明显 。 2021年下半年 ， 多家房企资金流动性出现问题 ， 金融监管、房企融资政策持续加码 ， 加之第二次供地土拍规则趋严 ， 土地市场遇冷 。 资金压力下 ， 民营房企的拿地意愿和能力不敌央企、国企 ， 后者成为拿地主力军 。
与第一次集中供地民企活跃相比 ， 第二次、第三次集中供地国资房企开始唱“主角” 。 中指研究院数据统计 ， 2021年三次集中供地 ， 保利发展在20城落子53宗 ， 拿地金额1087亿元突破千亿 ， 中海也拿到31宗 ， 拿地金额838亿元 ， 华润、招商蛇口、建发等国企拿地金额也纷纷突破500亿元 。
22城第三批次相比于第二批次流拍率降低并非是土地市场的全面回暖 ， 这背后来源于央企、国企以及地方城投公司的“托底拿地” ， 尤其是地方平台公司异军突起 ， 使得地块流拍比例降低 。 但是 ， 由于是托底成交 ， 零溢价地块占比随至上升 ， 溢价成交地块占比降低至16.27% 。
从拿地的企业性质来看 ， 22城第三批次供地也发生了明显的变化 ， 第一批次民企活跃 ， 第二批次中海、保利、招商等央企活跃 ， 而第三批次城投公司已成为主角 。 前期热门城市诸如无锡、深圳、苏州等的城投拿地数量占比也相继超过70% 。
22城第三批次相比于第二批次流拍率降低并非是土地市场的全面回暖 ， 这背后来源于央企、国企以及地方城投公司的“托底拿地” ， 尤其是地方平台公司异军突起 ， 使得地块流拍比例降低 。 第三批集中供地 ， 地方城投公司拿地显著提升 ， 城投拿地参与率超过50% 。

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