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贵港|谢逸枫：22城集中供地收官 释放六大信号( 四 )

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规则紧松不一 ， 第三批集中供地出让规则是提高房价销售上限、放宽保证金支付期限、对保证金比例、付款进度和捆绑要求等方面都进行了调整 。 降低了房企参拍门槛的限制 ， 为企业让出了一定的利润空间 ， 在一定程度上调动了房企参拍的积极性 。


第二批集中供地的出让规则规范和提高了入场门槛 ， 并致力于控制拿地成本增长 。 具体而言 ， 在竞拍规则方面 ， 主要出现了四种变化：原先不限地价的都限地价；触及最高限价后 ， 由竞自持或竞配建改成摇号或者竞品质；触及最高限价后 ， 由竞配建改成竞自持或者其他；竞拍规则不变或者对细节进行优化 。 其中第二种变化在更多城市出现 。

第三批集中供地的出让规则较第二批的变化可以总结为竞拍规则基本延续 ， 出让门槛和出让条件在底线维持的前提下有一定程度放松 ， 第二批集中供地流拍率高的城市放松幅度更大 。 这说明各城尤其是第二批流拍率高的城市 ， 在既定的规则框架和自身承受能力范围内 ， 正在努力优化出让规则 ， 尽量避免大幅流拍 。
限房价方面部分城市出现放松 ， 包括广州、福州、成都等 ， 广州取消第二批在部分区域试行的限房价政策 ， 福州溢价成交时销售指导价的上浮比例由0.1%提高至0.3% ， 最高上浮比例由1.5%提升至4.5% ， 成都降低3宗回炉地块起始价的同时 ， 提高了其限定房价水平 。
同时在保证金比例方面 ， 一半以上城市有不同程度调低 ， 其中苏州、杭州最为明显 。 具体而言 ， 苏州取消50%的比例 ， 将保证金比例统一调为30% ， 杭州重启了上限5000万的预约申请制度 ， 拍地门槛回到第一批的较低状态 ， 无锡整体水平有所下降 ， 广州、南京整体调整不大 ， 不过取消了较高的保证金比例 。


出让条件方面 ， 维持“三限”底线 ， 整体以放松为主基调 ， 但幅度比较克制 。 首先是限马甲、限参拍资质、限资金来源“三件套”得到保留 ， 第二批开拍早的无锡增加了资金来源审查要求 ， 并全面要求二级及以上开发资质 。 其次在其他出让条件方面 ， 部分城市有实质性放宽 。
具体而言 ， 广州、苏州、合肥放宽部分土地出让金支付期限 ， 广州、合肥、成都取消或者放松配建或产业引进要求 ， 南京放松参拍资质、合作开发限制 。 此外 ， 也有一些城市针对性收紧一些规则 ， 例如南京进一步规范配建租赁住房的建设和管理 ， 同一竞买人报名地块数由13宗减少11宗等 。
当前在这些放松措施中 ， 放宽土地出让金支付期限对吸引房企参与是更加有效的手段 ， 但是考虑到地方财政需要 ， 地方政府放宽的范围或者程度都会有限 。 降低配建或产业引进要求也会提升地块本身的盈利预期 ， 不失为避免流拍的有效举措之一 。

回顾22城首次集中供地 ， 所有住宅用地71%设定了土地价格上限 ， “限地价+控房价+竞配建/竞自持”的规则搭配更是多数城市的选择 ， 以达到控制土地溢价率、控制房价、加大租赁房供给的目的 ， 有效落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标 。
为平抑土拍的高热情绪 ， 多数城市在第二次集中供地前调整土拍规则 ， 自然资源部也从拿地资质、资金来源、溢价率、品质等方面完善供地制度 。 整体看 ， 第二次集中供地拍卖规则调整涉及严格双限 ，引入“定品质”、“竞品质”、“摇号”等机制取代“竞自持”、“竞配建” ， 下调土地溢价率上限 ， 提高保证金比例及参拍门槛等 。
第二次集中供地与市场下行周期及企业资金承压时点重合 ， 市场整体明显降温 。 除政策调控频繁、市场调整压力、房企资金承压等因素外 ， 第二批次地块的初始价格、捆绑限制、试点规则、品质要求等出让条件限制 ， 亦是房企观望情绪上升和流拍撤牌上行的一个重要原因 。

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