从重点城市第二轮集中供地来看 ， 竞拍方式调整升级有三个明显的变化 。 一是更多采用“限价+摇号”方式进行土地竞拍 ， 并且溢价率均有明显下调 。 典型如广州、南京、杭州、合肥等城市 ， 溢价率上限均调整为15% 。 二是部分城市取消了竞配建 。
典型如合肥 ， 本次17宗出让地块均取消了竞配建 ， 改为采用“竞品质”的方式 ， 其中2宗竞高品质住宅建设方案 ， 15宗竞装配率 。 三是对项目上市销售做出了更多限制 ， 部分城市出现了现房销售、限售等规定 ， 譬如杭州10宗试点竞品质要求现房销售 ， 广州部分地块限首套家庭购房 ， 成都土拍规则首次提出“竞销售型一类人才公寓” 。
出让条件优化 ， 提高房企参拍积极性 。 宏观政策释放维稳信号 ， 提振市场信心 。 进入12月以来 ， 宏观政策释放出一系列利好 ， 12月3日 ， 明确合理发放房地产开发贷款、并购贷款 。 12月6日 ， 宣布降准0.5% ， 释放1.2万亿、众多热点、优质地块入市 。
各城尤其第二批流拍率高的城市 ， 正在积极出台政策 ， 避免土地市场持续低迷 ， 例如适当降低保证金比例 ， 放宽土地出让金支付期限 ， 降低配建或产业引进要求等等 。 预计其他城市的出让规则调整也大致在这些范围内 ， 第二批流拍率高企的城市可能会有更大幅度的调整 。
出让规则调整只是其中一环 ， 市场热度回升需要多方面因素共同作用 ， 尤其是企业融资环境的改善 。 在出让规则调整之外 ， 实实在在的地价下调的效果或许更加直接 。 2022年集中供地的市场表现究竟如何 ， 主要取决于企业的融资环境在多大程度上改善 ， 在此基础上 ， 政府下调地价、放宽出让规则将起到不同程度促进作用 。
高起始价高地价、区域集中垄断 。 目前全年拿地最多的房企前五名为万科、中海、融创、招商蛇口、保利发展 。 拿地较少的房企则包括恒大、渝开发、蓝光、景瑞、世茂、信达、朗诗、奥园等 ， 其中不乏今年出现流动性危机的公司 。
数据统计显示 ， 融创在9城拿地50宗 ， 拿地金额771亿 ， 位于民营房企之首 ， 其中落子重庆、青岛两城地块达到25宗 。 龙湖集团布局18个城市拿地47宗 ， 成为布局城市最多的民营房企 ， 拿地金额604亿；万科拿地38宗 ， 拿地金额424亿元 。 绿城也斥资535亿将30宗地块收入囊中 。
杭州、上海、广州、南京、北京位居卖地收入榜前五名 ， 分别较去年同期有所增长 。 土地出让金跌幅排名前十城市分别为南充、太原、株洲、昆明、南昌、乌鲁木齐、宜春、信阳、眉山、黔西南布依族苗族自治州 ， 包含了4座省会城市 。
上海3075亿元的收入超过去年全年 ， 其中住宅用地出让收入为2553亿元 ， 占比83% 。 上海的住宅用地价格确实下降了 。 今年上海宅地平均楼面价为12114元/平方米 ， 溢价率4.8% ， 相比较去年平均楼面价12989元/平方米以及平均溢价率10.1% 。
杭州今年土地(未统计仓储和工业用地)出让金收入达3132亿元 ， 同比增长近20% 。 广州作为去年的第三名“选手” ， 今年的表现不俗 ， 土地出让收入已经跨过2000亿大关 ， 而南京和北京均已超越去年同期 。
北京的住宅用地平均楼面价达到了31015元/平方米 ， 为全国最高 ， 超越去年的28822元/平方米 。 杭州、南京、广州平均楼面价同比去年涨幅明显 。 重庆成交土地面积最高的城市 ， 总成交面积高达1603万平方米 ， 已接近去年总量的三倍 ， 这意味着接下来有大批供应入市 。
不仅仅是集中供地的22城 ， 据克而瑞数据显示 ， 截至2021年12月20日 ， 全国300城土地市场成交建筑面积20.4亿平方米 ， 较去年同期下降了24% 。 全国土地总成交金额约6.25万亿元 ， 较去年同期下降了10% 。
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