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贵港|谢逸枫：22城集中供地收官 释放六大信号( 三 )

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土地市场热度分化严重 ， 热点城市集中供地成交火热 ， 溢价率极高 ， 再加上竞自持、竞配建等规则变相推高实际溢价率 ， 项目利润空间被大幅挤压 。 深圳、无锡、广州、南京、苏州5个城市当地城投公司在第三轮土拍中都占据了重要主力 ， 参与率高达70%以上 。
无论是北上广等重点城市 ， 还是东莞、金华等热点三四线城市 ， 土地市场均上演着底价成交与国企托底的现象 。 以北京为例 ， 二轮集中供地 ， 拿地房企以各类国企央企为主 ， 第三轮集中供地中国企央企为主的格局仍在延续 ， 民企主要通过联合体的形式拿地 。
以广州为例 ， 12月2日第三轮集中供地挂牌17宗土地 ， 最终成交13宗 ， 知识城投资集团、白云城市建设、南沙开发建设、广州地铁这类城投公司成为投资主力军 ， 总计获取9块地 。 上海三轮集中供地也已收官 ， 城投公司在第二、三轮集中供地中均表现出较高积极性 。
其中 ， 港城开发、临港城投通过自投与合作并举 ， 拿地总价分别达到91.8亿元、87.5亿元 ， 上海城投也获取3块地 ， 总耗资47.7亿元 。 值得注意的是 ， 从第二轮集中供地开始 ， 地方城投公司开始涌现 ， 在土地市场频频托底 ， 尤其在上海、北京、广州、南京、苏州、无锡等城市第三轮集中供地中表现明显 。
城投公司在当地拥有很多优势 ， 地方政府也可以通过土地出让金返还的形式 ， 降低其土地成本 ， 减轻其资金压力 。 城投公司可以承担替政府加杠杆并承担风险的功能 ， 为地方财政托底 ， 稳定房地产市场 ， 同时顺势低成本完成转型 。
实际上 ， 地方城投公司大举拿地的背后蕴藏了一系列风险和压力 ， 地方的财务状况面临恶化 ， 城投公司资金或受阻 。 城投公司的操盘能力需进一步考察 ， 未来项目去化也具备不确定性 。 在资金、政策、市场等多重压力下 ， 将驱动城投公司加强与品牌房企合作 。
流拍撤牌、底价低溢价成交 ， 22城首批集中供地流拍率仅为6.27 。 第二批集中供地共计流拍89宗地块 ， 撤牌198宗地块 ， 整体流拍撤牌率达到32.8% 。 第三批次地块合计流拍率降低至18.47% ， 其中广州、成都第三批次流拍率较第二批次下降近20% 。

22城中 ， 10个城市第三批次溢价率均较首轮大幅下降 ， 其中 ， 福州、深圳、厦门等第二批次溢价率较高的城市 ， 在第三批次溢价率下滑至5%左右 ， 今年三批集中供地溢价率整体呈现梯队式下滑 。 其中 ， 广州、无锡第三批次含宅地块均为底价成交 ， 与首批12%的溢价率形成鲜明对比 。
2019年以来22城地价指数处于震荡波动的下行大周期 ， 其中在2020年年末至2021年上半年出现短暂回升 ， 但是进入2022年三季度后 ， 同比增速再度大幅下滑 ， 并降至2019年以来的新低 ， 2022年前三季度 ， 22个重点城市累计同比增长14.51% ， 较2020年全年增速下降了0.53% 。


2021年三季度 ， 22城迎来了第二轮集中供地的密集成交 。 受土拍规则变动 ， 住宅销售转冷 ， 行业融资管控收紧等因素影响 ， 期间土地成交热度显著转冷 。 地价的增长速度也得到了较好的控制 。 典型如南京、合肥等首轮土拍热度较高的城市 ， 三季度地价指数均环比下降超过6% ， 使得行业利润空间进一步向理性回归 。
由于二轮集中土拍土地质量明显提升 ， 在地方房企托底效应的影响下 ， 三季度地价指数环比上涨3% ， 而无锡则在自持、配建、投资等要求的影响之下 ， 地价也在保持上行 ， 三季度地价环比指数上涨了2% 。 除了济南、无锡之外 ， 沈阳、广州、深圳也是如此 ， 三季度地价也呈上涨之势 。

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