【房价|商品住宅小区内会所及幼儿园的产权归开发商所有,还是归小区全体业主共同所有?】
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目前 , 我国法律法规关于小区内会所及学校的权属规定并不明确 。 对于新开发的住宅小区 , 土地出让合同一般会详细载明开发宗地范围内各类房屋 , 包括公共设施的面积、类型及用途 , 对于学校等公益设施的产权归属 , 有的明确为开发商代建 , 竣工后要移交教育主管部门;有的规定为小区公共配套设施 , 由业主共有等等 。 实践中争议较大的多是早期开发的商品房小区 , 由于土地出让合同及商品房销售合同等均未明确约定 , 由此产生争议的较多 。 有的认为由开发商投资建设应归开发商所有 , 有的认为作为小区公共设施应归业主共有 。 对于这个问题 , 应根据不同情形实事求是地分析 。
对于未登记 , 也未通过合同约定的住宅小区内会所及幼儿园等 , 应考虑不同情形 , 而不能简单地以房价的高低来判定 。 从小区内会所及学校的成本构成来看 , 既包括所占土地价值 , 也包括建设成本 。 按通常理解 , 土地价款肯定在房屋售价中分摊 , 小区内会所及学校的建设成本是否分摊 , 除开发商外其他人很难说明 , 商品房分摊面积的计算本身就存在巨大不规范性 , 为社会各界所诟病 。 在司法实践中 , 如果对于小区内会所及学校等产生权属争议 , 此时的举证责任应分配给开发商 , 由其证明会所、学校建设成本的承担情况 。 如果开发商就小区内会所、学校单独立项、报批并且建设成本与小区内出售给业主的房屋分开核算 , 就能提供相应证据 , 那么其权属应确定给开发商 。 如果开发商不能提供 , 那么其权属就应当确定为全体业主共同所有 。
现实生活中 , 房价的确定非常复杂 , 确定房价将所有成本分摊进去应是惯例 , 从法理上讲 , 在土地出让合同中约定由开发商代建产权归政府的学校 , 是开发商拿地时应承担的义务 , 由业主分担也不合理 。 会所如果由开发商经营或出租 , 让业主分摊费用更是不合理 , 但是这个利益平衡如何处理 , 仍需要从监管制度上入手 , 仅靠业主来通过诉讼维权显然不够 , 而且成本高、难度大 。 大家是如何看待这个问题呢?
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