根据历年的销售数据可得出 ， 2020年平均房价为9860元/平 ， 2021年10139元/平 ， 整体价格是呈现上浮趋势 ， 不仅如此 ， 央媒曾报道全国有百余县城房价过10000元 ， 显然不仅是大城市买房难度高 ， 很多中小城市的楼市躁动也很惊人 。
按理说 ， 影响商品价格的因素是需求大于供应 ， 那么价格还在继续涨 ， 是房屋太少导致的？
房说君认为 ， 现实正好相反 ， 房子不是供应不足 ， 反而是多得烂大街了 。 数据显示 ， 我国房子足够30亿人居住 ， 城市住房普及率96% ， 户均1.5套房 ， 超过40%的城镇家庭至少有2套以上住房 。
此外空置率也是住房资源过多的表现 ， 西南财大数据中 ， 2017年的城镇空置房就有6500万套 ， 空置比例21.4% ， 加上2018-2021年四年的销售面积 ， 就增加了超过800万套空置房 ， 再加上农村、城乡结合部等区域数量巨大的小产权、宅基地 ， 可供居住的住房并不少 ， 可见供应少导致房价上涨的理由不能成立 ， 反而是一边住房过剩 ， 一边刚需买不起 。
房价的合理水平是多少？专家直言不讳：该降到80万买一套 ， 靠谱？“现在房价下跌27%才算合理水平 ， 全国平均房价该在8000元/平才合理 。 ”这番话是出自西安的一次论坛上 ， 金融专家朱云来作出的观点 ， 专家认为现下很多城市房价过高 ， 需要连续工作五六十年攒钱买房的现象非常普遍 ， 高昂的房价是年轻人无法落地大城市的阻力 。 8000元/平 ， 下跌27% ， 按照专家的逻辑来推算 ， 以2021年平均房价10139元/平算 ， 下跌27%约为7500元/平 ， 可得出合理房价为7500-8000/平 ， 换言之该降到80万买一套 。 事实上即便下跌30%的幅度也是过高 。 毕竟现在收入和房价差距太大了 ， 2021人均可支配收入35128元 ， 减去人均消费24100元剩11028元 ， 首付仍需要连续攒钱22年 ， 还不排除期间房价再涨 。
还有一点我们不能忽视 ， 目前很多人仍在温饱线挣扎 ， 月薪两三千的占大多数 ， 如果让这些人侥幸买了房 ， 月均供款也要3000多元 ， 供了房自己生活费都不足 ， 房说君认为下跌27%不是太合理 ， 仍然有下降空间 。
楼市“钟摆效应” ， 上半年或迎贬值潮？内行：可能房价会让你更悲伤不可否认 ， 2021-2022是楼市增长乏力的过渡期 ， 受金融调控影响 ， 房企的融资和负债规模有了新限制 ， 伴随着很多高周转房企现出“原形” ， 购房者一方面贷款受限 ， 另一方面看到市场下行不得不暂停买房计划 ， 一时间开发商陷入“卖房滞销”困局 ， 加上高房价已经让市场变得有价无市 ， 超过90%房企无法完成年度目标 ， 销量惨淡 。
反观炒房一族 ， 住房普及率已经达到96% ， 100人中有96个人都有房 ， 同时 ， 2021个人住房贷款余额38.32万亿占房地产贷款过半比例 ， 这说明100个人中有超过50个人都背着房贷 。 几乎人人有房的背后 ， 大多数人根本接受不了房价下跌 ， 一旦下降就是个人资产损失 。 所以楼市“钟摆效应”下 ， 开发商业绩惨淡会加速房价下降趋势 ， 尤其是“专家认为下降27%合理” ， 一系列现状对早前已买房的人来说 ， 明年他们手上房子将会迎来“贬值潮” 。
对于有房人来讲 ， 都在担心价格下跌而导致住房贬值 ， 但事实有个更明显的信号出现 ， 在内行看来今年房价或让你更悲伤 。
开年之后 ， 央行分别下调了准备金率和LPR利率 ， 值得注意的是 ， 本次下调后金融机构手中的钱多了起来 ， 无论短期还是长期按揭都有下调 ， 这个信号加持下 ， 市场置业信心或更强了 ， 开发商大概率会借此机会减价揽客 ， 毕竟当下调控已经延伸到楼市金融 ， 无论是炒房者还是开发商手里都缺钱 ， 只能把手里库存房以价换量 ， 这也意味高房价要开始“撑不住” ， 对有房人房价或让你更悲伤 ， 但对刚需而言 ， 上半年或是一个不错的机会 。
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