截至去年12月 ， 郑州商品住宅去化周期已超过21个月 ， 库存压力进一步加大 。 2021年下半年 ， 郑州市场热度骤降 ， 存量去化承压 ， 主城区存量商品房约1389万平方米 ， 去化周期23个月 ， 郊区存量高达1495万平方米 ， 去化周期长达43个月 。
其三是按照数据显示 ， 城市改造、拆迁的房企准金问题 。
2017年-2020年郑州土地成交中 ， 城改用地供应占比在87%以上 ， 2021年因实施集中供地政策 ， 公开出让的净地成交宗数有所上升 ， 城改用地供应占比则下调至70% 。 郑州从2015年前后启动大规模城改 ， 当时四环以内的城中村基本都和房企签订一二级联动拆迁协议 。
彼时被拆迁居民可选择换安置房或货币补偿两种方式 ， 绝大多数开发商的算账逻辑是换房是2-3年后建成安置房才给 ， 而货币化安置则需要一次性打款 。 开发商一般选择给拆迁户换房 ， 减少资金压力 。 由于安置房需满5年才能上市销售 ， 导致许多拆迁户手中囤积大量安置房 ， 部分以小产权方式私下售卖或出租 。
重启动棚改货币化安置将促使一批拆迁户手上不再囤积过多安置房 ， 变现成现金 ， 提高市场购买力 ， 去购买商品房 ， 还能去库存、减少安置房供应 。 必须考虑的现实问题是2015年以后 ， 郑州四环以内的城改用地基本都名花有主 ， 让已签约的一级开发公司改为支付现金给拆迁户 ， 会让城改项目压力更大 。
其四是从最直观的GDP增速来看 ， 2021年郑州GDP增速仅4.7% ， 低于全国平均值 。
因暴雨与疫情冲击 ， 2021年郑州一般公共预算收入1223.6亿元 ， 环比下滑约2.8% ， 是GDP排名前20的城市中 ， 唯一公共预算收入下滑的城市 。 郑州上述人口体量大、但经济发展有待提振的现状 ， 也是整个河南的缩影 。
上上周（2月下半月） ， 笔者参加了几场地方经济与楼市专家视频会议 ， 针对房地产市场与经济的实际情况 ， 提出几点建议 。 内容如下：
其一是不要博弈了 ， 上面已放 ， 赶紧采取措施行动 ， 避免出现更大的风险 。
其二是不要观望了 ， 形势恶化 ， 当下正是救市好时机 ， 避免出现更多的房企爆雷 。
其三是首套、二套首付降至20％、30％ ， 加利率优惠 。
其四是限价、限签取消 ， 限购限贷限售、二手房指导价放松 ， 取消认房又认贷 ， 允许家庭购买第三套 。
其五是人才、农民、大学生购房 ， 财政补贴＋宽落户 。
其六是免契税、印花税 ， 减土地增值税、企业所得税、二手房转让5改2免征 ， 房地产税缓后再试点 。
其七是重启棚改货币化安置 ， 政府回购多于的安置房 。
其八是商品房预售条件放松 ， 预售款监管比例放宽 。
其九是优化三条红线 ， 房地产贷款集中管理制 ， 要求金融机构对受困企业贷款展期、续贷 ， 加大房企并购贷款 。
其十是22城宅地出让限制政策放松 ， 保证金20% ， 一年或2年分期付款 。
目前全国多地实质性放松地产调控 ， 主要为典型的二三四线城市 ， 有典型一二线城市广州、重庆、福州、南宁、合肥 。 如笔者的判断一样 ， 前期的楼市政策不可能一下就全面放松 ， 会按照市场的变化 ， 逐渐地放开 。 预计限购限售限贷等需求端政策将在3月份越来越多的城市加快放松 。
自2021年12月开始 ， 到2022年2月份 ， 各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到1省18市 ， 分别为郴州、惠州；泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中；驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州 。
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