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文 / 子木
白云苍狗无常 ， 山海风月可期 。
1国外战乱 ， 能源价格大涨 ， 美国加息 ， 国内股市连跌一年 ， 楼市寂静无声 ， 央妈花式降准降息刺激经济 。
如果我不说这是2014年的市场 ， 你肯定以为 ， 只有2022年才会走这么一遭 。
没错 ， 我们又一次站在了相同的十字路口 。
2014年 ， 棚改货币化计划出台 ， 全国各地松限购降首付 ， 大坝闸门打开 ， 滔天洪水随后灌入楼市 。
7年后的今天 ， 闸门又开始频频松动 ， 房贷利率一路降低 ， 2成首付遍地开花 ， 郑州 ， 硬着头皮掏出“19条”大烟斗：
不行 ， 不行 ， 再吸一口！
降首付比 ， 可以有 ， 松限购 ， 可以有 ， 棚改货币化 ， 通通可以有 。
这要是放在2021年 ， 即使是犄角旮旯的小城市 ， 但凡是敢这么“吸” ， 都得摁在大街上 ， 扒光衣服 ， 让人们从头到数落个遍 。
而现在 ， 好像见怪不怪 。
郑州捅破了窗户纸 ， 于是大部分媒体开始唱涨：
【楼市|楼市动作不断，接下来会发生什么？】郑州一鸟飞 ， 身后万雀起 ， 楼市大行情近在眼前 。
这种说法看似有道理 ， 但略显稚嫩 ， 郑州只不过是“房住不炒”下的“因城施策”而已 。
我之前总结过它的三点问题：
1、连续5年成交冷淡 ， 超大库存
2、2021年遭遇过“重大灾害”
3、中原城市群领头羊 ， 房地产经济占比高
也就是说 ， 郑州的发展关乎国家均衡发展的战略全局 ， 之所以敢拿出烟斗 ， 是因为有“政策倾斜” 。
其他城市是否有足够的资格被照顾 ， 存疑 。
事实上 ， 现在比郑州楼市惨的城市 ， 一抓一大把 ， 往东北、西北、西南走走 ， 房价跌得不成样子 ， 为什么不“吸”呢？
成熟的买房人不应该见风就是雨 ， 而是需要思考这个观点 ， 是否有足够的逻辑支撑 。
22022年是“稳增长”大年 ， 这跟7年前一样 ， 必须稳住经济 ， 房地产这个“压舱石”是首要任务 。
从年后开始 ， 全国各地发布了近150条调控政策 ， 大主题都是“救市” ， 三月是营销旺季 ， 政策频率会更快 。
这意味着“政策底”已过 ， 现在属于反弹期 。
“救市”分为三个阶段：
1、降低成本
2、放开资格
3、启动货币化棚改
第3点是“房住不炒”的底线 ， 目前我认为只有郑州敢这么做 。 其他城市只能围绕着1和2做文章 。
在降低买房成本层面 ， 现在已经进入“白热化”状态 。
据统计 ， 全国已经有上海、深圳、天津、苏州、济南等10多个城市 ， 首套房贷利率已经下调至5%以下 。
基本符合之前预测 ， 接下来 ， 全国利率基本都会稳定在5%～5.5%之间 ， 4字头利率也会批量出现 ， 成为市场主流 。
利率不解渴 ， 比例来凑 。
前段时间菏泽“2成首付比例”成功施行后 ， 重庆、赣州、驻马店、南通、温州、晋中、北海、自贡、南宁等城市紧随其后 。
一部分在下调商贷首付比例 ， 也有下调公积金贷款首付比 。
无论哪种 ， 都真真切切给买房人让利 。
但同时你要把眼睛睁大 ， 降低首付比例的城市跟“限跌令”一个性质 ， 抢先发布政策的 ， 说明楼市“供大于求” ， 投资属性薄弱 。
拿长三角第一个下调首付比的城市 ， 南通来讲 ， 新房库存去化周期已经达到10.2个月 ， 二手房去年全年才卖出5千套左右 。
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