“我们自己估算 ， 在中国 ， 房产占个人总资产的三分之一 ， 根据央行调查的数据 ， 这个数字会占到个人总资产的60％ 。 ”国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心秘书长刘磊告诉《中国新闻周刊》 ， 房地产贷款占比过大、增速较快 ， 相应的居民杠杆率风险值得警惕 。
目前国际通用的抵押贷款风险评估指标之一是贷款价值比（Loan to Value Ratio ， LTV） ， 指贷款金额与抵押品价值（评估价值或交易价格中的较小者）的比例 。 该指标受房价波动影响较大 。 《中国住房金融发展报告（2021）》显示 ， 2020年 ， 北京、上海、深圳、广州的平均新增住房贷款价值比分别为46.61％、18.11％、59.59％和51.73％ ， 均处于合理水平 。 其他城市也大多处于合理区间 。
另一方面 ， 中国一直实施审慎的房地产信贷政策 ， 与其他高杠杆率国家相比 ， 对住房抵押贷款的最低首付比要求较为严格 ， 首付比例不能低于20％ 。 受益于较高的首付比例、较低的LTV ， 上述报告认为 ， 中国个人住房贷款整体风险可控 。
此外 ， 一个衡量住户部门债务水平的指标是房贷收入比（个人住房贷款余额与可支配收入的比值 ， 住户部门债务中的最大份额是个人住房贷款） 。 当前 ， 中国住户部门债务收入比为139.98％ ， 已经超过1990年日本房地产价格泡沫破灭前、2007年美国次贷危机爆发前该指标的数值（120％、134.62％） ， 需引起警惕 。
房价下跌 ， 出现大面积断供并引发金融危机 ， 正是2007年美国次贷危机爆发时的情景 。 2007年美国房地产市场房价急剧下跌、出现断供潮后 ， 次级贷款违约率大量上升 ， 并触发衍生品连锁雪崩 ， 再通过金融市场扩散至全球的危机 。
对于中国是否会发生类似次贷危机的事件 ， 多名研究者表示可能性不大 。 刘磊告诉《中国新闻周刊》 ， 中国房地产按揭贷款是最安全的贷款 ， 但也最有系统性的风险 。 这种债务或者极少违约 ， 或者大面积违约 ， 较少有中间状态 。 “美国当时的危机为银行监管提供了很多经验 ， 尤其是宏观审慎管理 ， 目前央行也极为重视宏观审慎 ， 有利于避免危机 。 ”
复旦大学经济学院副教授兰小欢在其著作《置身事内》中也提到 ， 根据中国人民银行金融稳定分析小组发布的《中国金融稳定报告》 ， 2018年 ， 中国个人住房贷款不良率保持在较低水平 ， 个人住房贷款不良率为0.3％ 。 除非房价暴跌幅度超过首付比例 ， 否则居民不会违约按揭 ， 损失掉自己的首付 。 此外 ， 住房按揭形成的信贷资产 ， 没有被层层嵌套金融衍生品 ， 在金融体系中来回翻滚 ， 规模和风险被放大几十倍 。
“相比美国的抵押支持证券 ， 我国个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）结构简单 ， 类似过手证券 ， 并没有发展到过度金融化的程度 。 ”蔡真说 ， 2020年RMBS优先档证券继续保持零违约 ， 表现出很强的抗风险能力 。
【济南|“法拍房激增”背后：被夸大的弃房断供】（应受访者要求 ， 张文昊为化名）
推荐阅读
- 恒大|恒大传来新消息，许家印的“翻身仗”要来了！
- 宅基地|确权“停止”？3月起，农村房屋统统按“新规”处理，不用再争了
- 购房置业|“住房公积金”的热议落幕，新建议提出，今后住房公积金这样用了
- 工地|未来房企工地是否会“素颜”亮相？
- 安置房|农村将迎来“统一搬迁”，选房子还是选钱？有3类房子没有补偿
- 香河|香河县楼市“遇冷”，购房者是如何看待的？现在是否适合入场呢？
- 宅基地|提醒：新规之下，4件“蠢事”农户千万别再做！否则，宅基地难保
- 购房置业|住房贷款罕见减少，楼市“小阳春”步伐被阻，还能买房吗？
- 租赁|“再穷不买顶层，再傻不买底层”，买房一定要知道：2选6不选原则
- 金沙|成都三环内两大购房“回避”区域，并非都在北边