北蔡大华：这是我比较看好的版块 ， 既有13号线的加成 ， 又有大华国际和山姆会员店提升流量 ， 加上进才教育集团的引入 ， 日后会有更多的资源往这里倾斜 。 标杆次新斐勒公园要13w左右 ， 其他商品房11~12w ， 动迁小区9w+ ， 而且现在随着“金色中环带”的打造 ， 一个低配版的联洋雏形也慢慢出来了 。
杨东：该板块有些奇葩 ， 周边配套较少 ， 全靠小区内生价值 。 板块楼盘包括锦绣满堂、锦绣华庭、锦绣天地等 ， 均价在11~12w左右 ， 但我重点看了板块标杆：上海绿城 ， 可以说小区的环境非常好 ， 公园+公寓的结构完美结合 ， 但就是什么外部资源都连不到 ， 地铁远 ， 小学二梯队末流（浦师） ， 商圈也没有成规模 。 但不管怎样 ， 该小区看得上眼的13w+ ， 看不上的也接近13w ， 品质确实不错 ， 各种休闲活动小区内部就能解决 。
目前双减政策已全面执行 ， 参考这两年的价格轨迹 ， 依靠学区起来的板块被锤得最凶 ， 像张江 ， 梅园板块都是被重锤的对象 ， 反倒是一些菜小菜中 ， 因为教育集团化的利好 ， 被并入集团内部反而享受到更多资源 ， 且价格适中降价不多 。 虽然有不少家长质疑新冠名的学校升学率有待验证 ， 但有不少内部人员已开始入手这种新冠名的学区房 ， 毕竟菜校出生不可能更烂 ， 被集团看中只会更好 。 反倒是学区领头羊的楼盘 ， 未来有可能资源被稀释 。
5
放款速度的影响
最近我连续被抢房和跳价 ， 根本原因还是现在银行放款速度的加快 。 千万别小瞧这点利好 ， 如果放款慢 ， 导致置换周期拉长 ， 就会严重影响看房买房的积极性 。 我的亲身体验就是如此 ， 去年卖房时 ， 即便是陆家嘴低总价的学区房 ， 挂出来大半年 ， 每个月带看量仍然是个位数 。 后面房子好不容易卖出去 ， 又因为银行放款流程太长（通常半年起步） ， 严重压制了我看房的积极性 ， 所以去年下半年上海二手房市场非常冷淡 。
但今年过完年后 ， 情况开始逆转 ， 房价不仅没啥议价空间 ， 而且随着全款购房者增多 ， 房东心态也产生了微妙的变化 。 如果房东每天都接待好几组客户 ， 肯定会认为市场开始火起来了 ， 就会酝酿涨价 。 御用中介告诉我 ， 他们门店主做北蔡板块 ， 平时一周带看量也就170多次 ， 现在跳到240多次 ， 为什么会多出40%的带看量？没钱会去看房子吗？没钱敢去看房子吗？中介告诉我说 ， 现在他们的客户很多都是刚刚拿到卖房款的置换客 ， 无缝链接立刻杀进市场看房买房 。
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后市预判
我最近看盘都是上海浦东的小区 ， 前天我和浦西的一个中介朋友联系 ， 他和我客观描述了下浦西的市场：
一、3月份开始 ， 二手房成交量非常大 。
二、很多客户都是卖一套买一套的改善置换客户 ， 导致连环单很多 。
三、性价比高的房子 ， 出现多人抢一套房的情况 ， 房东也开始跳价 。
四、学区老破小成交量和价格都比较平稳 ， 带学区的次新比较抢手 。 非学区老破小目前还是很难卖 。
五、三价就低等贷款政策还是没有松动 ， 杠杆加不上 。
可以说 ， 目前上海市场这种局面就是典型的小阳春行情 ， 完全不用怀疑 ， 上海小阳春已经来了 ， 接下来的两个月 ， 市场依旧会很火 。 现在上海市场的火仅仅只是依靠两个微不足道的小利好就实现了 ， 一个是放款加快 ， 一个是利率从5%和5.7%下调到4.95%和5.65% ， 完全没有其它的利好政策 。
但是 ， 市场火了之后 ， 也许可能就代表着不需要再有政策放松了！所以 ， 我还是维持之前的判断 ， 上海2022年将是前热后冷的趋势 。 刚需趁没涨赶紧买 ， 置换可以现在卖出下半年买进 ， 纯投资可以继续观望并紧盯政策动向 。
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