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上周《北青购房锦囊》第一期《北青购房锦囊 | ① 买房遇到霸王合同该怎么办？详解虚假宣传！》推出后 ， 有购房人后台联系我们反映开发商虚假宣传等问题 ， 希望得到媒体舆论关注 ， 目前记者已经跟进 。
本期 ， 我们继续科普购房合同签署常遇到的问题——合同文本显失公平 。
Q1:在法律案件中 ， 比较常见的合同文本显失公平的问题都有哪些？张星：根据《民法典》第一百五十一条规定 ， 一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形 ， 致使民事法律行为成立时显失公平的 ， 受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销 。 认定显失公平的条件较为严格 ， 购房合同中的条款需达到法律规定的显失公平的程度才可以适用 。 此处讨论的并非完全符合民法意义上的显失公平 ， 而是更符合现实语境中存在的“不公平”现象 ， 至于是否适用显失公平条款还要根据案情具体分析 。
购房合同中不公平的现象还涉及到类似解除合同期限不一样 ， 违约金、定金的约定 ， 买房无权修改合同等情形 。
Q2:去年北京某个新房项目合同被指存霸王条款 ， 购房人在向相关部门投诉中就涉及违约金赔付比例不对等的问题 。 违约金分别为“万分之一”与“百分之二”的差距 。
还有某项目存在解除合同期限不一样 。
案例1
案例2如某楼盘《商品房买卖契约》规定 ， 购买者延迟支付房屋合同价款 ， 经开发商催告后30日仍未支付到期价款 ， 开发商有权解除本合同 。 同时 ， 又规定开发商延迟交付该商品房的 ， 经购买房屋者催告后90日仍未交付的 ， 购买房屋者有权解除本合同 。
张星：依据《民法典》的规定 ， 合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务 。 合同尊重双方意思自治 ， 案例1合同中对违约金赔付比例系双方共同约定 ， 法律予以认可 。 若对双方违约金比例的约定明显超过公平限度 ， 则违反了公平原则 。
按照《民法典》的规定 ， 合同双方当事人的法律地位平等 。 按期付款和按期交房是商品房买卖契约双方的最主要义务 ， 对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限 ， 双方在不违反法律强制性规定的前提下 ， 可以自行约定解除催告期限 。 在合同里规定 ， 如果卖方催告30日未收到付款即可解约 ， 与买方催告90日未收到房产才可解约的规定 ， 尽管不符合大众在实际生活中对平等的认知 ， 但在法律上是双方合意达成的结果 ， 需双方共同遵守 。
值得注意的是 ， 有些霸王条款中还会出现开发商在购房人违约的情况下“既可以没收定金 ， 又可以收取1%的违约金”的合同约定 ， 这是是违反法律关于违约金和定金的规定的 。
Q3:合同中约定“买方必须付清全款或取得银行按揭承诺后方可签署买卖合同” 。 这种情况是否有失公平？张星：先缔约再履约是交易的基本程序 ， 而开发商出于防止签约后购房者退房解除备案麻烦的考虑 ， 在签订《认购书》时就“补充约定”买方必须付清款方可签订买卖合同 ， 由此给购房者造成的结果是没有签订合同先支付完毕房款 ， 这种不平等条款 ， 严重违反民法典的平等原则 。
Q4:某《商品房买卖合同》中约定 ， 对于已交付给购买者的房屋 ， 视为购买者对房屋的质量、设备等其他房屋设施认可 ， 开发商不再对房屋任何质量负责 ， 并不得以此要求退还房款 。张星：开根据法律规定 ， 开发商交付房屋后 ， 购房人有检查房屋质量并及时向开发商提出的义务 ， 如有质量问题争取第一时间提出以便更好的维护自身权益 。
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