房贷利率|房贷利率跌回3年前，什么信号？( 二 ) 土地财政|银行|楼市

上海多家银行将首套房贷利率下调至4.95%、二套房贷下降到5.65% 。
北京首套房贷利率也已经由此前的5.2%普遍降至5.15% ，二套房贷利率由此前的5.7%降至5.65% 。同时，在放款额度方面额度充足且无须排队等待。
从宏观层面看，全国首套房贷款平均利率为5.66% ，比之去年12月减少了0.35% 。 35个城市533家不同类型的银行基本支持首套房贷利率下调。
房贷利率下调不是个别地方的事，而是普遍现象。
商业银行系统、地方政府、开发商达成了共识，不断刷新着利率“下限” ，刺激楼市消费。
除了房贷利率在下降，办理房贷的速度也在加快。
年后到现在，银行对个人房贷业务的态度，也来了个180度大转变。放款时间从原来的两三个月，到现在的“没有等待期” ，颇有种卖方市场转买方市场的感觉。

比如上海，贷款周期在春节后就开始加速，之前贷款周期为4到8个月。现在银行的审批速度也加快了，一般都在15天之内完成。
银行从早前对房贷办理爱搭不理的态度，完全转向了像是求着你买房办房贷。
03
土地财政，怎么了？
为什么去年下半年才开始的严格调控，现在突然来个大松绑？
来看一个关乎楼市最重要的数据——土地出让金的情况，大概也能摸出点门道。
中指研究院发布2021年房企拿地排行榜， TOP100房企全年拿地总金额25377亿元，同比下降了21.5% 。

2021年12月50家标杆房企拿地总额同比大跌75.3%！
这个数字意味着什么呢？意味着自从强硬的地产调控政策开始后，自从“房住不炒元年”开启后，房企们统统躺平了，大家都不愿意拿地了。

而且，这还不是短暂现象，到了今年，依然没有明显好转的趋势。
2022年1月出让金同比下滑61% ，降幅是2021年土拍市场走弱以来的新低。

1月全国土地供应建筑面积达27616.61万平米，环比下降36.6% ，同比下降8.2% 。
1月土地整体成交规模为19912.45万平米，较上月大幅下降75.52% ，同比降幅38.97%；土地成交楼面价仅为925.37元/平米，环比、同比下降41.08%和39.9% 。
大多数城市溢价率普遍走低，全国土地市场延续降温走低的趋势。
土地成交量在下降，成交额在下降，土地溢价在下降。
这意味着什么？意味着地开始逐渐变得不那么值钱了，意味着大家都不愿意拿地盖新房子了。不过这背后还有一个更大的趋势——土地财政将发生巨变！
土地市场持续走冷，影响的是啥？是土地出让金，是土地财政。
尽管在去年6月4日财政部、自然资源部、税务总局、人民银行，四部门联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。

释放了信号要将地方最大的收入来源——土地出让金，全部划转给税务部门负责征收。
但土地财政还是地方上最重要的收入来源。
我国房地产市场有两个节点：
节点1：1987年，深圳特区率先开展土地使用权有偿出让和转让的试点；
节点2：1997年，房改。
一个从供给端，一个从需求端，盘活了中国的房地产市场，以及和房地产相关的几十个行业。很多人乘着这股政策风，顺利搭上财富天梯。
也就是深圳开了“土地使用权有偿出让和转让”的头，加上90年代分税制改革，让当初还不怎么起眼的土地出让金这笔收入归给地方。导致土地出让金在地方财政上占的比重越来越大。

房贷利率|房贷利率跌回3年前，什么信号？( 二 )

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