看似成功竞拍的赢家 , 实则大多是以高于市场平均价拿下 , 最后不但没能实现预期收益 , 反而蒙受损失 。
具体推演过程非常复杂 , 我就简单地解释一下 。
如果拿出一个杯子 , 请4个人出价 。 A出价8元 , B出价10元 , C出价12元 , D出价14元 。 通常情况下 , 杯子的真实市场价最可能在10-12元之间 。
但拍卖场上规定价高者得 , 把杯子放到拍卖场上 , 它就会被以14元拍走 。
比如即将拍卖的上品 , 评估价2600万 , 但同一套房源在中介门店也挂牌 , 报价2300万 , 折合单价12万出头 。 中介告诉我 , 上品挂牌房源众多 , 加上又是2楼 , 想成交太难了 。
再比如那套评估价7000万的阳光海岸 , 折合单价18万 , 在中介那挂了一年都没卖掉 。
既然市场价达不到预期 , 那就到拍卖场上试试运气 。
一般来说 , 上了拍卖台后 , 出货周期可大大缩短 。 从挂牌到成交 , 顺利的话 , 一个月就能成交 , 两个月收回全款 。
纵览年后杭州千万级豪宅拍卖数据 , 会发现:已结束竞拍的11套房源里 , 有6套最终成交价高于或等于市场评估价 , 比例超一半 。
比如前两天成功拍卖的银杏汇 , 一套203㎡的四房 , 市场评估价1497万 , 最终拍至1677.9万 , 折合单价约8万3 , 创近一年来单价新高 。
此前连续数月 , 同一小区、甚至相同面积的豪宅 , 成交价鲜有超过评估价 。
04
你应该已经看出来了 。 给一套“送拍房”定价的诀窍是——评估价拉高 , 给大家锚定一个“心理价”;再把起价压低(甚至有1元起拍) , 诱惑更多以为可捡到便宜的人参与 。
当然 , 房东是一定不会让你以起价捡漏的 。
二手市场上可以有“高价截图党”、ABC单现象 , 拍卖场上的手法有时还要深不可测 。
最基本的操作 , 就是多找几个熟人参与 。 就算不举牌 , 也烘托出多人争抢的气氛 。 关键时候 , 还可以举个保底价 , 确保房东没有损失 。
所以 , 你经常会看见一些房子拍卖 , 临拍最后一刻才有人报名 , 但马上就有另外一个人也跟着报名 。
所以 , 你会看到有媒体报道 , 前些天刚拍出的江南岸某豪宅 , 成功拿下的竞买人据传是房主妻子 , 在与其他竞买人出价相同的前提下 , 凭借优先购买权拿下 。
真是“自古深情留不住 , 惟有套路得人心” 。
当然若想省点事 , 也可直接把起拍价定高 。 比如去年底、本月初两次挂上阿里拍卖平台的一套宜和园次顶楼193㎡ , 起拍价分别为9万5、8万8 , 加上佣金、服务费和税费 , 均远贵于市场价 。
反正大不了就流拍 。 而这套宜和园也确实两次都流拍 。
但有时如果气氛烘托得当 , 并成功挑起几个买家的较劲 , 说不定就能拍出超高价 。
这有点像楼市疯狂时 , 有些二手房东会让几个客户“现场竞价” , 情绪一上头 , 难免就喊出天价 。
网上参与拍卖 , 往往就一个人在房间里敲敲键盘 , 更容易一不理智手一滑 , 跟个天文数字上去 。 何况很多豪宅参拍者 , 一系列看房、报名等流程都委托给秘书办的 , 对该盘的市场价并没有深入了解 。
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