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【地产股|“最大隐形地主”败退房地产：曾是收费站包租公，今一笔投资亏432亿】
2018年9月26日 ， 华夏幸福创始人王文学携一众高管飞赴深圳 。
此行的重要议程 ， 是与中国平安集团签署战略合作协议 。 两个月前 ， 这位当时身家近500亿的河北首富将公司19.7%的股份转让给平安资管 ， 作价137.7亿元 。
自此 ， 华夏幸福成为万亿平安集团的重要战略协同企业 。 对平安来说 ， 花138亿成为这家“环京地王”的第二大股东 ， 无异于抄底；而对王文学和华夏幸福来说 ， 抱上平安集团的大腿 ， 不仅可以解当下的债务燃眉之急 ， 更可以获得来自平安集团源源不断的输血支持 。
不料 ， 平安集团抄到怀中的是一颗雷 。
等到两年后华夏幸福债务逾期 ， 平安集团披露 ， 其对华夏幸福的风险敞口已达540亿元 。 2021年报显示 ， 平安集团对华夏幸福计提资产减值432亿元 ， 成为拖累平安集团归母净利润大幅下降的重要原因 。
长久以来 ， 由于入股碧桂园、中国金茂、旭辉控股等大型房企 ， 手握大量不动产资产 ， 马明哲及平安集团也被市场称为“中国最大的隐形地主” 。 随着头部房企万科喊出“活下去” ， 恒大深陷债务泥潭 ， 在房地产调控加码、疫情冲击等多重因素下 ， 房地产企业正经历艰难时刻 ， 房企背后的保险金主们也不得不重新检视房地产资产的投资逻辑 。
如今 ， 一些保险机构开始用脚投票 ， 上演大撤退 。
“最大隐形地主”如何炼成
客流如织的北京东直门地标建筑来福士中心 ， 在2021年三季度迎来了新主人——平安集团 。
2021年6月 ， 平安人寿以330亿接手凯德旗下北京、上海、杭州等6家来福士广场部分股权 。 平安集团手中的不动产规模大幅膨胀 ， 年报中投资型房地产的规模从上年的571.54亿元增加至1016.90亿元 。
来福士中心只是平安集团近年来在房地产领域的“猎物”之一 。 自2010年监管放开险资投资不动产的限制后 ， 平安集团先后出现在碧桂园、旭辉控股、华夏幸福、中国金茂等多家规模房企的大股东之列 。
对于“中国最大隐形地主”的称谓 ， 平安集团颇感不满 。
“我感觉市场对平安在房地产业务上还是有一些误解 。 ”平安集团总经理兼联席CEO谢永林在2021年中期业绩会上强调 ， “平安投资不动产 ， 是用来收租的 ， 不是用来炒地皮的” 。
“地产也是中国经济的组成部分 ， 平安选择在几万亿的保险资金中配置一定比例的不动产 ， 是组合管理的重要部分 。 ”谢永林表示 。
平安集团高管曾介绍 ， 保险资金投资地产资产是国际行业惯例 。 保险资金负债端的特点就是久期长（持续期10年-20年） ， 资金体量大 ， 资金来源稳定 ， 所以需要配置能够穿越周期、来源稳定的资产 ， 地产行业是符合这样的资产特性 ， 能够抗通胀 ， 穿越周期 。
财报显示 ， 截至2021年末 ， 平安集团手握3.92万亿保险可投资金 ， 其主要来源于平安集团的寿险及健康险、财险业务 ， 保单的平均年限为14.2年 。 同期 ， 平安集团保险资金组合中不动产投资余额在总投资资产中占比5.5% ， 距离监管30%的比例上限相差甚远 。
但基于平安集团雄厚的资金规模 ， 这部分的投资余额已经达到2161.38亿元 ， 其中物权1006.47亿元 ， 股权568.63亿元 ， 债权586.28亿元 。
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