地产股|“最大隐形地主”败退房地产：曾是收费站包租公，今一笔投资亏432亿平安银行|阳光城

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【地产股|“最大隐形地主”败退房地产：曾是收费站包租公，今一笔投资亏432亿】

2018年9月26日，华夏幸福创始人王文学携一众高管飞赴深圳。
此行的重要议程，是与中国平安集团签署战略合作协议。两个月前，这位当时身家近500亿的河北首富将公司19.7%的股份转让给平安资管，作价137.7亿元。
自此，华夏幸福成为万亿平安集团的重要战略协同企业。对平安来说，花138亿成为这家“环京地王”的第二大股东，无异于抄底；而对王文学和华夏幸福来说，抱上平安集团的大腿，不仅可以解当下的债务燃眉之急，更可以获得来自平安集团源源不断的输血支持。
不料，平安集团抄到怀中的是一颗雷。
等到两年后华夏幸福债务逾期，平安集团披露，其对华夏幸福的风险敞口已达540亿元。 2021年报显示，平安集团对华夏幸福计提资产减值432亿元，成为拖累平安集团归母净利润大幅下降的重要原因。
长久以来，由于入股碧桂园、中国金茂、旭辉控股等大型房企，手握大量不动产资产，马明哲及平安集团也被市场称为“中国最大的隐形地主” 。随着头部房企万科喊出“活下去” ，恒大深陷债务泥潭，在房地产调控加码、疫情冲击等多重因素下，房地产企业正经历艰难时刻，房企背后的保险金主们也不得不重新检视房地产资产的投资逻辑。
如今，一些保险机构开始用脚投票，上演大撤退。
“最大隐形地主”如何炼成
客流如织的北京东直门地标建筑来福士中心，在2021年三季度迎来了新主人——平安集团。
2021年6月，平安人寿以330亿接手凯德旗下北京、上海、杭州等6家来福士广场部分股权。平安集团手中的不动产规模大幅膨胀，年报中投资型房地产的规模从上年的571.54亿元增加至1016.90亿元。
来福士中心只是平安集团近年来在房地产领域的“猎物”之一。自2010年监管放开险资投资不动产的限制后，平安集团先后出现在碧桂园、旭辉控股、华夏幸福、中国金茂等多家规模房企的大股东之列。

对于“中国最大隐形地主”的称谓，平安集团颇感不满。
“我感觉市场对平安在房地产业务上还是有一些误解。 ”平安集团总经理兼联席CEO谢永林在2021年中期业绩会上强调， “平安投资不动产，是用来收租的，不是用来炒地皮的” 。
“地产也是中国经济的组成部分，平安选择在几万亿的保险资金中配置一定比例的不动产，是组合管理的重要部分。 ”谢永林表示。
平安集团高管曾介绍，保险资金投资地产资产是国际行业惯例。保险资金负债端的特点就是久期长（持续期10年-20年），资金体量大，资金来源稳定，所以需要配置能够穿越周期、来源稳定的资产，地产行业是符合这样的资产特性，能够抗通胀，穿越周期。
财报显示，截至2021年末，平安集团手握3.92万亿保险可投资金，其主要来源于平安集团的寿险及健康险、财险业务，保单的平均年限为14.2年。同期，平安集团保险资金组合中不动产投资余额在总投资资产中占比5.5% ，距离监管30%的比例上限相差甚远。
但基于平安集团雄厚的资金规模，这部分的投资余额已经达到2161.38亿元，其中物权1006.47亿元，股权568.63亿元，债权586.28亿元。

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