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在过去三个月里 ， 房地产市场的风向发生了急剧变化 。 首先是菏泽市部分银行调低按揭贷款到20% ， 打响了稳房价第一枪 。 郑州紧随其后再次高举棚改大旗发布19条 ， 成为全国第一个公开稳房价的第一个中部强省会城市 ， 再然后 ， 广州、苏州、济南、兰州等等组队跟进 ， 集体出手放松监管 。 甚至高层还多次公开呼吁支持居民合理的购房需求 ， 促进房地产市场良性发展 ， 鼓励金融机构有序稳定推进并购 ， 明确房地产是国民经济的支柱产业 。 之前一直传言今年会推出的房地产税也被推迟 。
就在不久前央媒指出 ， 对房地产市场有利的投资、销售、融资、消费政策已经到了必须积极出台的关键时刻 。 切忌纸上谈兵 ， 错失时机 。 转眼间 ， 房地产从阻碍一切的大魔王变成了大家都关心 ， 需要细心呵护的“小婴儿” 。 然而 ， 尽管救市政策和过去几次一样强大 ， 房地产这个夜壶这一次似乎不太给力了 ， 全国房地产市场并没有在政策放松的情况下看到太大的改善 。 以郑州为例 ， 郑州是之前调控最早监管最严格的城市没有之一 。 虽然在19条出台的背景下出现了短暂的购房小高潮 ， 但很快又归于平淡 ， 成交量基本恢复到19条出台之前 ， 价格也未见太大波动 。
全国其他城市的成交量和房价没有太大改善 ， 除了个别城市小幅反弹了下 ， 基本上都是没啥反应 ， 房地产相关gu票倒是迎来了一大波反弹 。 同样的政策如果放在2008年或者2014年 ， 估计大家会说买到就是赚到 ， 已经迫不及待往售楼部跑了 。 但是现在 ， 一系列救市灵丹妙药都基本失败 ， 基本就是你热情似火 ， 而我冰冻成河 。 其实仔细想想 ， 原因不外乎还是已经被大家说烂说透的那些 。
首先是居民杠杆率接近极限 。 房地产开发商的高杠杠率不是什么秘密 ， 基本是每个人都知道 。 过去几年 ， 以恒大为代表的一群开发商几乎组团狂奔 ， 债台高筑 。 暴雷的开发商两只手都数不过来 ， 蓝光、富力、阳光城......一如人类历史 ， 疯狂的杠杆最终还是打算以鸡毛收场 ， 留下无数烂摊子 。 除了开发商的高杠杆率 ， 居民杠杆率也已经很高 ， 居民杠杆率是指居民债务占GDP的比重 ， 比重越大 ， 债务越重 。 现在大部分居民60%以上的负债是房贷 ， 部分居民的房贷比重甚至达到负债的90% 。 中国居民的杠杆率已经接近甚至超过德国、日本、韩国等一系列发达国家 。 相比之下 ， 欧洲和美国等发达国家用了近100年 ， 而我国只花了不到20年 。 果然 ， 信仰比黄金更有价值 。
然后是疫情的影响冲击 。 过去十几年 ， 经济形势良好 ， 大家收入都在涨 ， 吃饭聚会恨不得人均几百元起步 。 疫情似乎让人如梦初醒 ， 吃个人均二三十的大众火锅得了 ， 或者干脆别出门了 ， 有自热火锅 ， 方便面也行啊 。 除了公务员、和少部分行业比如新能源、医药行业之外 ， 诸如互联网、旅游、制造业等等行业的收入都在不同程度地下滑 。 这个时候 ， 大部分人都在为可能到来的寒冬准备储粮 ， 对于买房基本是小心翼翼 ， 买错就是套牢 。 即使想买 ， 很多人其实也无能为力 。
还有各种老生常谈的观点 ， 比如目前我国的住房整体不是短缺 ， 只是一线城市核心地段短缺 ， 不存在供不应求 。 再比如房地产周期大概20年 ， 现在已经走完上升周期 。 又比如产业升级很困难 ， 升级失败的话很难逃过中等收入陷阱等等 。 虽然有各种各样的观点 ， 论据也各有各的说法 ， 但有一个共识 ， 寒冬正在到来 ， 过冬 ， 你准备好了吗？
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