东兴证券认为，房贷定价体现为三个层次——“全国自律、地方自律、银行定价”。全国自律是统一标准；地方自律在全国自律的基础上可以有差异；同一个地区，各家银行在地方自律的基础上，也允许一些定价差异。
《通知》是年初以来第二个全国性地产托底政策，信号意义较强，主要有两点：第一，直接改变全国自律，此前的首套住房商贷利率下限为5年期LPR+0BP，现在下调20BP，即5年期LPR-20BP，按照3月份5年期LPR为4.60％，首套利率新的下限是4.40％，二套仍按现行规定，即5年期LPR+60BP，为5.20％。第二，允许地方自律“因城施策”，按照当地的地产形势和政府调控要求，自主确定首套和二套的加点下限，也就是说，地方自律微调二套利率下限，也是可选项。
当前房贷利率仍高于2020年的水平，有政策空间。2022年一季度新发放住房按揭加权平均利率为5.49％，而上一轮的低点为2020年四季度的5.34％，当前仍高出15BP。比起调降LPR，调降加点对银行的冲击更小。调加点只影响新增房贷合同，且可以控制只涉及首套，不涉及二套；而调LPR除了上述影响外，首套、二套的新增房贷利率都要降，还要因为重定价而影响全部存量房贷。2021年年末，上市银行住房按揭在贷款总额中占比27％。明显，监管选择了对银行影响更小的刺激方式，意味着5月5年期LPR的调降概率变低。
用对银行非常低的代价，实现了托底地产和合理让利。假设新增首套房贷在2022年房贷余额中占比6％，那么20BP的定价调降，对贷款收益率的影响是0.3BP，一个非常低的让利幅度。100万元的贷款按25年等额本息计算，自5.20％调降20BP，相当于月供减少117元，全年减少1405元，或有助提振地产销量。
4月金融数据疲弱，央行银监选择此时出手，宽信用迎转机，未来仍会继续发力，此次调降房贷利率下限为年初以来首个全国性地产托底政策，信号意义较强。
破解信贷塌方小试
中泰证券从政策U型底、结构性降息、定向稳信用等方面分析了房贷利率政策变化背后的意图和实现方式。
下调首套房最优贷款利率的背景是购房者预期转弱，年初以来按揭信贷增速有明显放缓，个别银行呈现信贷塌方。按揭需求放缓一方面是由于2021年以来，以恒大、融创为代表的房企陆续出险，地产产业链持续下行，导致居民购房需求有后置；另一方面则是在经济持续下行叠加疫情冲击下，居民可支配收入放缓，有效需求不足，使得购房预期迅速转弱。一季度个人住房贷款同比增长8.9％，增速已经是2012年，来的最低水平，且根据调研，个别银行年初以来有按揭信贷塌方的现象，反映出当前市场购房者预期普遍较弱。
居民信贷较弱拖累4月新增信贷规模低于市场预期，而从当前数据看，4-5月按揭贷款需求景气度持续下行；5月份10大城市景气度下行幅度有所放缓。4月居民各类信用需求全面少增，按揭贷款净新增-605亿元，较2021年同期少增4022亿元。截至5月12日，跟踪到的4月份的10大城市和30个大中城市商品房月均成交面积环比3月均值回落，对应的银行新增按揭规模负增长。5月份10大城市和30个大中城市景气度维持下行，但10大城市降幅有所收敛。地产销售仍是在低位波动震荡。
结构性降息的方式和幅度：加点下限下调，且赋予地方和银行一定的定价自主权。首先，本次首套房购房利率下调采用的是加点下限下调的方式，相当于首套房加点下限从0 调整为-20BP，而不是直接统一调整房贷基准利率LPR，仅针对新增贷款，对存量按揭贷款的利率没有影响。其次，地方和银行具有较大自主权。地方层面可根据“因城施策”原则，自主确定辖区内各城市首套和二套住房利率加点下限调整方向，可选择跟随全国下限下调，也可保持不动或适度上调，维持区域房地产市场稳定。在城市贷款利率下限基础上，银行业金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
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