降低首套房最优贷款利率下限可以积极引导首套房刚需群体的购房预期，在维持政策底线思维基础上实现定向稳信用。当前制约经济的核心问题是需求，货币政策效果有限，直接降低LPR对宽信用的效用较低，且中美利差也决定目前不是全面降息的有利时间窗口。通过降低首套房最优贷款利率下限这类结构性的利率政策，仅对首套房刚需用户、且赋予地方政府和银行较大自主权，可以在“房住不炒”的底线思维下，支持刚性和改善性住房需求，引导刚性购房主体的信心和预期。
中泰证券预计，地产政策大概率呈现“U型底”，落实地产长效机制的同时，边际改善托底经济。一方面，房地产长效机制仍会坚定落实，本轮房地产调控周期从2016年首提房住不炒走到现在，长效机制不断迭代，监管闭环逐渐合拢，长期经济结构转型不断推进，实现经济的高质量可持续发展。另一方面，在相关主体行为变化导致市场收缩后，监管出面稳定市场情绪，防止经济快速下滑，避免出现系统性金融风险。预计本轮地产周期下，政策强刺激推动市场预期拐点趋势向上的概率较低，相关放松性地产政策更多是底线思维和局部思维。
从政策潜在效果评估来看，预计短期会积极提振刚需购房者需求，促进个别地方房企销售。在新差异化住房信贷政策下，商业银行发放房贷的可调节空间更大，有助于更好地促进刚需群体的实际贷款利率下行；同时可以鼓励地方房企销售，促进房地产市场回暖。
不过，考虑当前居民加杠杆空间已经较为有限，长期而言仍需从提高居民收入的角度来提振有效需求。过去十年居民杠杆增速和可支配收入增速长期处于不匹配的状态，按揭贷款自2011年来的复合增速为19.7％，而同期居民可支配收入复合增速则仅为9.2％，居民债务收入比持续攀升，2021年为135％，居民持续加杠杆的空间已较为有限，未来提振居民有效需求仍需着力于提高居民可支配收入。
从银行视角观察，此次房贷利率下限下调对息差和利润的拖累有限，综合考虑存款定价后息差平稳。首套房最优贷款利率下限下调20BP，对银行净息差的影响在0.27-0.49BP，预计对银行2022年税前利润影响幅度在0.25％-0.45％，总体影响有限。其中，国有行受到的拖累最为明显，主要是由于大行按揭贷款规模和占比均较高，若首套房新发贷款利率下调20BP，则在首套房新增占比分别为50％、70％、90％的假设下，净息差下行0.34BP、0.47BP、0.60BP，对2022年税前利润的拖累在0.30％-0.55％。对股份制银行、城商行、农商行的影响则总体有限，弱于对上市银行整体影响，首套房新增占比90％的假设下，对息差拖累不足0.30BP，对税前利润拖累不足0.30％。
贷款定价下限下调+存款定价上限下调对农商行息差和利润的提升最为明显，从板块影响来看，农商行>；城商行>；国有大行>；股份制银行，主要原因为农商行存款以及定期存款占比相对较高，缓释力度较大，且资产端按揭贷款规模和占比较低，受到的资产端下行影响较小。对农商行板块而言，若首套房新发贷款利率下调20BP，存款定价上限下调10BP，则在首套房新增占比分别为50％、70％、90％的假设下，净息差提升1.41BP、1.36BP、1.31BP，对2022年税前利润的提升在1.34％-1.45％。
存款成本缓释测算逻辑如下：对存量重定价部分和新增存款部分合计贡献进行测算。1.假设存量存款重定价时间分布，根据存款重定价期限分布，假设3M-1Y定价下调10BP。2.增量存款贡献测算，假设新增存款的期限分布与2021年一致，则新增存款中定价下移的占比则是3M-5年期部分，假设1-3年期各占1/3。
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