从个人视角来看，个人还款减负约2.33％。针对首套房贷款群体，且被银行定义为最优客户群体，测算结果如下：30年还款周期假设下，首套房商贷利率下限下调20BP，对还款额的影响在2.3％。假设100万元总贷款，在原有定价下，月还款额为5176.32元，年还款额为62115.84元，总还款额为186.4万元。若贷款定价下调20BP，则月还款额可以减少120.38元，年还款额可以减少1444.54元，总还款额可以减少4.33万元，在原有总还款基础上减负约2.33％。
信号意义大于实质
根据中信期货的分析，央行宣布下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，二套住房利率下限维持不变，旨在提振房地产市场信心。
第一，央行下调的是房贷利率下限，实际执行的房贷利率仍有待各地因城施策逐步下调，不会一步下调到位。中长期来看，未来全国平均房贷利率存在90BP的下调空间。此前央行执行的全国统一房贷利率政策是首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60BP。此次央行宣布首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20BP，而二套房房贷利率下限维持不变。房贷期限一般较长，大多数房贷利率基于5年期LPR定价。截至2022年3月份，首套平均房贷利率比5年期LPR高68BP，多数城市的房贷利率加点尚未触及央行规定的下限。从这个角度而言，央行制定的房贷利率下限并非当前楼市的主要制约因素。在央行下调房贷利率下限之后，全国房贷利率不会一步下调到位，而是由各地因城施策逐步下调。中长期来看，未来全国首套平均房贷利率存在90BP左右的下调空间。
第二，央行下调房贷利率下限有利于提振房地产市场信心，但房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。未来我们需要持续跟踪房贷利率下调节奏以及30个大中城市商品房销售的表现。自2021年四季度以来，全国楼市政策逐步放松。本次央行下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限20BP，释放了较强的稳楼市信号，有利于提振房地产市场信心。但是，房地产销售何时显著改善仍存在不确定性。2022年以来，很多城市已经开始因城施策下调房贷利率。3月份新发放个人住房贷款利率比年初低17BP，但3月份30个大中城市商品房成交面积同比下降46％，全国商品房销售面积同比下降17.7％，表现仍偏弱。房贷利率的小幅下调尚未显著提振商品房销售。由于疫情抑制购房者信心，4月份全国商品房销售可能进一步走弱。4月份30个大中城市商品房成交面积同比下降51％，降幅进一步扩大；全国住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，降幅也较大。随着疫情的缓解和房地产信心的提振，未来商品房销售或多或少会有所修复。但商品房销售的显著改善仍依赖于楼市政策的进一步放松。房贷利率下调到什么水平才能让商品房销售面积显著改善（比如恢复到去年同期水平）存在不确定性，而且房贷利率下调节奏也存在不确定性。未来我们需要持续跟踪房贷利率下调节奏及30个大中城市商品房销售的表现。
5月15日，央行、银保监会联合发文对房贷利率下限进行调整，其中首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20BP（此前规定为“不得低于贷款市场报价利率”，下调幅度20BP），二套房继续按现有规定执行，这是因城施策以来央行罕见地低对房地产利率进行总体指导。
从政策基调上看，本次房贷利率调降符合4月政治局会议定调“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”，也符合我们前期对地产需求端政策进一步放松的判断。
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