4月金融数据疲弱，央行银保监会选择此时出手，宽信用迎转机，降低按揭贷款定价下限，相当于稳增长举措加码。此次调降房贷利率下限为年初以来首个全国性地产托底政策，信号意义较强。
5月15日，央行和银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，《通知》指出：对于贷款购买自住房的居民，首套个贷利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套个贷利率下限按现行规定执行。
受部分房企爆雷、经济下行等因素影响，地产销售持续承压，导致地产行业面临较大下行压力，拖累经济发展。4月按揭贷款同比少增超4000亿元，凸显疫情冲击下地产需求继续滑坡。前期部分地区的银行（如广州、佛山等）已主动下调按揭贷款利率，部分银行按揭定价已达到LPR水平。监管通过下调首套房按揭贷款利率下限，打开按揭贷款利率进一步下行的空间，刺激地产销售的政策力度再次加大，稳增长举措加码。
总体而言，此次房贷利率政策调整对银行基本面利大于弊。从营收端来看，对息差的影响较有限，按揭利率定价下行不影响存量贷款利率，加上因为按揭利率（3月为5.49％）高于整体贷款利率84BP，所以通过降低按揭利率下限20BP，刺激按揭贷款投放，可以带动新发放贷款中的按揭贷款占比提升，反而有助于支撑银行息差。从风险端来看，可缓释信用风险压力。刺激地产需求，有望缓解地产企业流动性压力，同时支持实体经济修复，有助于缓释银行信用风险压力。
稳定地产强化需求
中银证券认为，稳地产强化如期而至，政策发力持续可期，房地产需求端政策发力，按揭利率下调意在提振商品房销售需求。本次政策是稳地产政策在需求端的强化。在4月持续推进房地产企业融资等稳地产政策，存款定价调控后，5月稳增长稳地产政策继续如期强化，按揭利率调降有利于房地产销售。本次房贷利率调降意在提升居民端需求，3-4月居民融资需求受损较多。
值得注意的是，此次降幅强于前次LPR调整，相对目前新增按揭降幅较大。5年LPR基准利率为4.6％，在此基础上减少20BP为4.4％，相当基准利率的96％，如果后续基准利率下行，下限也会下降，折扣也会加大。前期央行公布的2022年3月按揭利率为5.49％，远高于基准利率89BP。根据融360发布的数据，其监测的3月全国首套贷款平均利率为5.28％，其中，北京、上海、广州和深圳分别为5.15％、4.96％、5.35％和4.91％，其监测的42个城市中，全国首套最低利率在苏州，首套平均利率为4.62％，接近基准利率。其监测的全国3月首套按揭贷款利率环比降11BP，42个城市中有31个城市3月按揭利率环比上月下降。
本次通过调整下限的方式而非LPR变动方式，或主要是针对增量，相对存量调整，更有利于刺激更新置换需求。对银行存量按揭贷款不会有重定价影响，新增按揭利率将持续下降。在央行4月进行了存款利率市场化调整机制，存款成本下降后，政策落地符合银行负债成本压降，让利传导实体的政策导向。而且，坚守房住不炒，针对居住需求。延续政策针对性强特征，明确首套需求，二套并未放开，针对刚需和更新需求。采取下限模式，政策力度给区域调整空间，并且可以随着后续LPR变动继续调整下降。
4月社融信贷数据反映疫情冲击加剧经济需求压力，调降按揭下限强化稳地产政策，刺激房地产需求，提振市场信心。在存款成本压降后，按揭调降符合金融让利传导的政策导向。现阶段，稳地产特别是地产需求对银行资产质量和信贷需求的正面意义，远远强于新增按揭利率下降的影响。
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