从政策方向上看，本次政策调整也是2016年政府工作报告提出“因城施策”以来，央行罕见的对整体房地产贷款利率进行调整，进一步验证当前地产政策转向宽松助力稳增长的趋势。本次政策有助于拉动首套住房贷款需求，指向“宽信用”，4月居民住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，数据大幅回落。
浙商证券认为。降低房贷利率也是配合其他房地产放松政策，驱动房贷逐步放量。从政策内容上看，本轮利率调降的重心仍在首套房，我们预计未来将有更多一二线城市“因城施策”，迎来二套住房政策放松，限购限贷条件有望进一步放宽并有效提振地产销售。除需求端政策进一步松绑外，我们进一步提示年内地产放松的三大潜在方向：一是城市更新方面，我们在此前城市更新系列报告中已对这一领域进行详细论述，预计对全年地产投资增速贡献在7％附近；二是现金流改善方面，我们认为商品房预售资金监管未来有望在合理范围内迎来更大面积的放松并改善房地产企业现金流，三是棚改货币化方面，我们预计下半年可能仍有部分非核心二线以及三、四线商品房库存较高城市进一步推进棚改货币化安置，拉动地产销售需求。
而且，每个城市首套房定价利率差别较大，实际不可能都采取最低利率。截至2022年3月末，中国首套平均房贷利率约为5.28％，二套平均房贷利率约为5.57％，均高于当前房贷基准利率5年期以上LPR（4.6％），银行在利率定价实践中普遍是在基准利率基础上加点，不会直接采取最低利率。城市之间房贷利率定价差异也较大，主要受各地房地产市场形势、房贷利率政策及供需关系影响，截至3月末，北京、上海、广州、深圳的首套房贷平均利率分别为5.15％、4.96％、5.35％和4.91％，天津、厦门、武汉、合肥等热门二线城市利率水平也分化较大，分别为4.9％、4.9％、5.66％和5.77％。
从全国数据看，受1月LPR报价下降及2022年多地陆续因城施策放松政策的影响，首套和二套房贷利率3月相比2月均出现了环比下行，降幅分别11BP和10BP。目前房贷利率定价并未采取最低利率，但我们认为对首套房贷利率下限调降20BP也为房贷利率定价释放空间，增加定价灵活性，有助于带动市场平均房贷利率下行。在“房住不炒”的大背景下，房贷利率的回落将是渐进的，短期较难大幅下行。
本次房贷利率政策针对增量住房贷款，核心目的是拉动居民购房意愿，提高边际贷款需求，带动地产销售回暖。政策对存量房贷影响不大。2020年3月起，金融机构陆续开展对存量浮动利率贷款的定价基准转换，可转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），也可转换为固定利率，目前该转换过程已完成，因此，若存量住房贷款的定价利率是在LPR基准上加点形成，那么其波动主要取决于重定价日时的LPR水平，不会受本次对首套房贷利率下限的调整影响。
5月9日，央行在2022年一季度货政报告中提出“市场利率+央行引导→LPR→贷款利率”传导机制，该机制意味着在LPR报价形成中，市场利率起到重要的前瞻性引领及影响作用。4月初至今DR007持续低位运行，中枢明显下移，一方面是央行仍有降息概率的前瞻性信号，当然在发达经济体货币政策进入紧缩区间的背景下，央行降息操作也面临一定两难困境；另一方面，市场利率中枢的大幅下行在上述传导机制下，本身就会对LPR有明显的牵引作用，且“央行引导”并非仅指“降息”，“降准”也可能包含其中，4月央行降准0.25个百分点也对LPR报价有引导作用，预计即使本月央行并未下调政策利率，20日的LPR报价也有较大概率下降。
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