半岛全媒体记者 于红靓
为进一步规范岛城低多层建设项目管理 ， 坚决遏制变相建设别墅乱象 ， 建立规划编制、土地供应、规划审批和不动产登记管理长效机制 ， 保障房地产市场公平和可持续发展 ， 根据有关法律法规和相关文件规定 ， 市自然资源和规划局研究起草了《关于规范低多层建设项目管理的通知》 ， 现面向社会公开征求意见 。
加强规划编制管理 城镇住宅用地容积率必须大于1.0
通知明确 ， 本通知适用青岛市行政区域范围内低多层建设项目 。 本通知中所指“低多层”是指地上1至6（含）层 。
通知提到 ， 加强规划编制管理 。 控制性详细规划编制成果应明确用地性质、容积率、建筑高度、建筑密度等各类强制性控制指标 ， 用地性质要对应《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（试行）》二级类或三级类 ， 城镇住宅用地容积率必须大于1.0 。 相关管控要求应纳入控规文本及图则 ， 并作为土地供应、规划审批的依据 。 未经法定程序 ， 不得擅自修改各层级规划 。 严禁通过擅自调整规划和生态功能区范围使违法项目合法化 。
严格土地供应管理 严禁以任何形式安排别墅类用地
通知提到 ， 建设项目用地审查、供应和使用 ， 应当符合建设项目用地控制标准和供地政策 ， 严禁以任何形式安排别墅类用地 。 土地出让时应依据规划管理部门提供的规划设计要求 ， 明确土地用途、宗地容积率、建筑高度等规划条件 ， 未明确规划条件的地块不得出让 。 住宅用地供应 ， 应当在土地招拍挂出让公告以及出让合同、划拨决定书中明确不得建设别墅类建筑 。 非住宅用地供应 ， 应当在土地招拍挂出让公告以及出让合同、划拨决定书中明确 ， 严禁通过分割不动产形式 ， 将商业、旅游、养老、办公、工业等项目变相改为别墅类项目；确需分割登记的低多层建筑 ， 不得按栋转让登记给个人 。
通知还强调 ， 受让人违反出让合同约定 ， 擅自改变土地性质、规划用途的 ， 出让人有权解除合同 ， 并无偿收回土地使用权 。
严格规划审批管理 居住用地等合理确定建筑层数
通知提到 ， 严格依据控制性详细规划出具建设项目规划条件 ， 并依据规划条件进行规划建筑设计 。
居住用地和商住混合用地项目 ， 规划建筑设计应符合《城市居住区规划设计标准》等相关规范标准 ， 合理确定建筑层数、建筑高差和建筑退线等 ， 注重尺度、比例、体量与周边环境相协调 。 总平面布置应体现公共性 ， 单体建筑室外环境设计一般不得通过设置围墙、围栏或绿篱等设施 ， 将规划为绿地和公共空间的用地作为建筑首层的专有使用部分 。 低多层住宅应设置单元公共入口 ， 首层除单元入口外一般不得设其它入口 ， 单户户型不得同时具备首层空间和顶层空间 。 除公益性配套公建可独立布置以外 ， 严禁设计别墅类建筑 。
商业、旅游、养老、办公、工业等非居住用地项目 ， 要严格按照土地供应和规划条件确定的用途进行规划建筑设计 ， 并符合相应的设计规范 ， 严禁按住宅平面或功能变相设计成低多层独栋、双拼和联排等别墅形态建筑 。 核发建设工程规划许可时 ， 应载明不得擅自改变建筑物、构筑物使用性质 ， 不得通过分割不动产形式变相改为别墅类项目 ， 确需分割登记的低多层建筑 ， 不得按栋转让登记给个人 。
涉及历史文化保护和海岸带、风景区等重点区域 ， 应根据法律法规和规划要求合理确定建筑形态和高度 。 涉及国家公园、风景名胜区、自然保护区和森林公园、地质公园、海洋公园、湿地公园等各类自然公园及饮用水水源保护区、海洋自然岸线等生态敏感区的建设项目 ， 应当按照相关法律法规要求事先征得主管部门审核同意 。
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