昨天 ， 狗蛋的好友二宝满月 ， 在晚宴上 ， 狗蛋对朋友说：
“不知道送你什么礼物 ， 干脆送套房吧？”
连早餐煎饼果子都舍不得加蛋的狗蛋 ， 之所以这么大方 ， 只是因为属于西安的楼市新政 ， 终于来了 。
01
昨天晚上22：02 ， 西安住建局发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》 。
比较重要的是以下六点：
1、落户满一年不需要社保可以买首套 ， 外地户口在西安社保满2年 ， 可买首套 。 2、住房公积金贷款 ， 单人最高可贷65万 ， 夫妻双方最高贷85 。 3、公积金首套首付20%（144以下） ， 144以上25%；二套144以下25% ， 以上30% 。 4、新购买的商品房 ， 网签满3年取得房产证可交易 ， 新购的二手房产证满2年可交易 。 5、28周岁以上的单身人士和二孩及以上人群购房 ， 属于刚需家庭 。 6、人才购房优惠政策继续加大 。
可以看到 ， 本次新政主要针对两大方面 ， 一是发“房票” ， 二是降“成本” 。
先看房票 。
一个地方的楼市想要维持长期利好 ， 首要条件就是源源不断的人口流入 ， 其次是不断开发现有人口的购买力 。
所以本次新政首先降低了外来人口的准入门槛 ， （不知道陕北老铁是否在通宵点钱）其次增加了刚需认定的人群基数（二胎非一日之功 ， 单身狗狂喜） ， 最后加强了人才购房的优惠力度 。
友情提示 ， 不知道如何办理居住证可以参考下图 。
再看成本 。
而光解决房票 ， 不解决房价是远远不够的 。
所以本次新政除了给大家发房票外 ， 也降低了购房的资金准入门槛 ， 首当其冲的便是公积金贷款首付比例 ， 及公积金贷款额度 。
至于商贷首付比例 ， 政策补充调控第七条表明：
个人商业贷款首付比例、利率定价由陕西省利率定价自律机制研究确定 ， 具体变化情况可向办理住房商业贷款业务的商业银行咨询 。
可以看出 ， 接下来个人商贷首付、利率也将迎来重大利好 。 否则仅降低公积金购房门槛 ， 对楼市的影响十分有限 。
且西安这一手十分聪明 ， 要知道这些年因“用力过猛”而导致政策一日游的案例数不胜数 ， 将权限下放银行 ， 反倒留有充足的进退余地 。
而降低二手房限售 ， 更多意义上也是为了强化楼市流动性服务的 。 参考苏州、南京、哈尔滨等城市在放松二手限售后均迎来了“抛售潮” 。
接下来这段时间西安楼市二手房挂牌量必然会增加 ， 但考虑到去年3.30新政五年限售至今才1年有余 ， 而这段时间新网签房源数有限 ， 大规模的抛售潮大概率不会降临西安 。
综合来看 ， 这次的新政 ， 相较于之前的强二线城市来说 ， 力度并不算大 ， 大家期待良久的西安新政 ， 还有强化加码的空间 。
02
本次住建局新政发布 ， 鉴房菌觉得 ， 主要影响有两个方面 。
1、利好换房 。
在未来降低商贷首付门槛趋势已经必然的前提下 ， 相较于去年二套住房动辄六七成的首付门槛 ， 不少被吓退的改善族将迎来回归 。
值得注意的是 ， 降低首付的代价是总还款额及月供的增加 ， 这一点对大家未来收入预期提出了不小的挑战 。
2、提振外围市场 。
【楼市|如何看西安楼市5.28新政？现在买房应该注意什么？】本次新政并未提及“分区而治” ， 反倒是一揽子管理 。 这对外围市场来说 ， 是一种利好 。
因为主城区从来不缺拥趸 ， 不管市场好坏 ， 万科翡翠国际、天地源丹轩坊、华润未来城市都会万人摇 ， 促成其火热的根源是倒挂 。
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