房价|房价5年涨幅碾压南京苏州，苏北五虎凭什么？( 二 )
问题来了 ， 各方面指标都非常一般 ， 为何苏北五虎的房价涨幅这么厉害？我们从其他方面找找答案 。
NO.3|叁
要研究苏北五虎楼市情况 ， 短期看政策 ， 中期看供应 ， 长期看人口 。
先看政策：
从楼市调控政策的力度来看 ， 苏北五虎的调控力度不大 ， 限购都不怎么执行 ， 房价一涨 ， 有钱人想买几套买几套 ， 这就有点过了 。 限售方面 ， 徐州有一点政策 ， 其他城市基本不限售 。 在贷款方面 ， 一套3成 ， 二套4成 ， 贷款相当宽松 。
所以这相当于苏北五虎光着膀子 ， 与被绑上双手的南京、苏州竞争 ， 条件完全不同 。 而北京上海等一线城市相当于绑着双手和双脚 ， 束缚就更多了 。 这是不同城市的政策差异造成的 。
再看供应方面：
上半年的部分长三角城市的交易量出炉了 ， 我们来看看 。
在这份榜单中 ， 杭州半年卖了10万套房子 ， 这是一个非常了不起的数字 。 全国能顶住半年10万套房供应量房价还能保持上涨的 ， 可能也就杭州了 。 但在10年前 ， 杭州库存十来万套 ， 让杭州房价五年没涨 。 现在杭州的抗压能力还是很强的 。
南京表现也非常突出 ， 半年卖了7万套 。 这7万套 ， 几乎是过去南京1年的销量 ， 现在半年就干到7万套 。 说明南京真的放量了 ， 结合南京最近几年土地供应量大幅度增加 ， 今年要超过700公顷 。 大家想想 ， 如果南京新房不是供应7万套 ， 而是供应3万套 ， 房价是不是涨幅会更大？但南京并没有那样做 ， 还是想通了 ， 多供应一点房子 ， 价格稳定一点就行了 。 从这个角度看 ， 杭州和南京的模式 ， 我认为很好 ， 宁波也做的不错 。 要为这几座城市点赞！
上海作为一线城市 ， 人口是南京的3倍 ， 但新房交易量只有不到5万套 ， 所以上海新房 ， 为什么社保要5年？为什么买新房要打分？就是因为僧多粥少 ， 不强压需求不行 。 如果上海不限购了 ， 全国有钱人都会去买 ， 房价翻倍也不奇怪 。 这就是政策的威力 。 上海的买房人 ， 确实很难 。
合肥我要说一下 。 合肥最近大半年房价飙升 ， 业主都膨胀了 。 合肥的半年的交易量 ， 只有3万套 ， 不到南京一半 。 但合肥的人口跟南京差不多 ， 甚至还多一点 。 这说明合肥的供应是非常紧缺的 ， 房价上涨也并不意外 。 如果合肥上半年新房供应达到7万套 ， 那买房人还着急吗？都能买到了 ， 也就不急了 ， 房价涨幅 ， 也就降下来了 。 但合肥不这么玩 ， 一定要将操盘进行到底 。 所以我预测合肥的房价还会继续上涨 ， 一部分是城市发展确实不错 ， 另外一部分原因是市场供应太少 ， 房价被憋着上涨 。 合肥 ， 正在走几年前南京的土地操盘老路 ， 我觉得这么玩长期对发展不太好 ， 合肥的决策者要考虑清楚 。
好了 ， 以上讨论的都是大城市 。 我们再看苏北五虎 ， 以南通和盐城为例 ， 南通卖了1.6万套 ， 盐城只有万把套 。 盐城的新房成交量 ， 只有南京的七分之一 ， 杭州的十分之一 。 但人口却是700万的量级 。 这种供需比 ， 大家品一品吧 。
所以从政策宽松 ， 代表需求没有被压制；供应很少 ， 供需矛盾就出来了 ， 房价上涨成为可能 。
NO.4|肆
那人口呢？
比如盐城人口流出 ， 七普数据还比较严峻 。 但这是盐城全市人口（含县城、农村）流出 ， 市区的人口 ， 可能还是流入的 ， 这方面没有详细数据 。 但盐城的房子 ， 确实是盐城人买起来的 ， 还有一部分是下面的县城过来买的 ， 内循环特质比较明显 。
所以从长期看 ， 苏北几个城市的人口增量乏力 ， 对于楼市长远的发展 ， 是不利的 。 举个不恰当的例子 ， 苏北五虎楼市还能火5年 ， 南京苏州可能火10年 ， 北京上海可能火20年 。
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