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恒大|30年经验大牛揭秘，从业必看：中国房地产开发的37个潜规则！( 二 )


7、房企加杠杆是因为有把握赚大钱且机会太多 。
在自有资金有限、市场机会非常多时 ， 加杠杆是理性选择 。 有把握赚15%的项目IRR ， 借一部分8%的债可以把股东IRR撬到20%、30%、40%……每个项目尽量少占用自有资金 ， 有限的自有资金就可以投入到更多的项目 ， 企业就能更快的滚雪球 。 当然 ， 对于弱势中小房企 ， 如果赚15%都没把握 ， 借8%的钱就是作死了 。 此外 ， 如果龙头房企钱多机会少 ， 也自然会像香港房企那样低杠杆 。
8、龙头房企主要赚品牌溢价和低成本融资的钱 。

竞争会使高ROE向社会平均水平回归 ， 除非你有护城河 。 龙头房企的护城河非常明显：一是相对于中小房企5%~10%的品牌溢价 ， 二是相对于竞争对手5%~15%的长期低成本优势 。 长期低成本优势主要包括低价拿地、集中低价采购材料、低成本融资、营销及管理费用摊薄等 。 招拍挂项目想低价拿地只能是逆周期 ， 在别人都缺钱时你融资能力最强 ， 但龙头房企更普遍的低价拿地方式是与地方政府协议拿地 ， 整合资源打造各种商业综合体、产业园、旅游小镇、健康谷等 。 规模领先且执行标准化战略的房企 ， 如恒大 ， 在采购材料时具有极强的议价能力 。 此外 ， 资金永远嫌贫爱富 ， 龙头房企的融资渠道越来越广阔 ， 中小房企则借钱越来越艰难 ， 比如当前上市公司、评级AAA龙头房企融资成本8%/年 ， 小房企融资成本高达18%/年 ， 大房企节省的财务费用就可以将项目净利率提高2-3个点 。 最后 ， 类似恒大足球这种全国性品牌广告 ， 在6000亿销售额上分摊可以忽略不计 。
9、龙头房企成长空间很大 ， 行业集中度迅速提升 。
房地产行业空间到了天花板 ， 不等同于所有房企增长都到了天花板 。 由于全方位的竞争劣势 ， 弱势中小房企只能靠天吃饭 。 停止拿地 ， 择机退出 ， 把项目和市场份额让给大房企是必然选择 。 2019年 ， 房地产行业集中趋势依然得到延续 。 前四大房地产开发企业销售金额占比从2013年的6.93%上升至2019年的13.25% 。 销售金额排名前10、前20、前50、前100的房地产企业全行业销售份额占比分别为25.22%、37.07%、53.62%、64.14% ， 各梯队市场份额均有不同比例上升 。 从百强企业销售金额的分段分布来看 ， 2019年1-10强、11-20强、21-50强和51-100强房企销售金额的中位数分别为3972亿元、2056亿元、894亿元、283亿元 ， 其中21-50强企业规模加速扩张 。 百强企业资源集聚效应更为强化 ， 进一步加剧阵营间的分化 ， 强者恒强态势持续 。 前10企业平均进入105.4个地级城市 ， 地级城市覆盖率达36.0%；拿地金额占50家代表企业拿地总额的47.7%；占行业国内信用债、海外债发行总量的11.1%、27.7% 。 业内普遍预测到2020年 ， 全国百强将占到70%~80% ， 十强占到35%~45% ， 三强占到20% ， 老大接近10% 。 未来五年 ， 是强势龙头的白金时代 。
10、土地升值 ， 开发商要交巨额土地增值税 。

如果某地产项目的销售收入对比可扣除的成本项增值不超过50% ， 则增值部分征收30%土地增值税；增值超过50%不到100%的部分 ， 征收40%土地增值税；增值超过100%不到200%的部分 ， 征收50%土地增值税；增值超过200%的部分 ， 征收60%土地增值税 。 因此 ， 长期囤地带来的地价升值 ， 通常大头都交给政府了 。
11、即使房价跌两三成 ， 开发商也不一定都亏钱 。
如果认为开发商报表净利润率10% ， 房价跌10%以上就会亏本 ， 你就大错了 。 由于有“税盾”的影响 ， 开发商的利润对房价涨跌没有大众想象的那么敏感 。 如果拿地成本低 ， 地价房价暴涨所得 ， 一半以上会以土地增值税和企业所得税形式装进政府的口袋 。 反之如果房价大跌回来 ， 政府也跟着少收大量土地增值税和所得税 。 以恒大为例 ， 2016年中报披露的1.86亿㎡土地储备账面原值2600亿 ， 市值已达5700亿 ， 升值3100亿 。 如果房价不变 ， 房子全都卖出去 ， 3100亿的升值起码要交1500亿土地增值税及400亿企业所得税 。 但如果现在地价普跌一半 ， 房价大降两三成 ， 恒大这批土地储备照样可以赚取正常利润 。

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