恒大|30年经验大牛揭秘，从业必看：中国房地产开发的37个潜规则！( 六 )
35、不是所有利息都能资本化 。
只有用于具体房地产开发项目的债务利息才能资本化 ， 不能归到具体项目的债务利息不能资本化 。 即便是具体项目财务成本 ， 拿地前和竣工后发生的利息、囤地不建或停工超过三个月发生的利息也不能资本化 ， 等等 。 此外 ， 永续债的利息不能资本化 。 融创的利息资本化率较低 ， 主要因为部分项目利息不满足资本化条件 。 恒大的永续债利息也都不能资本化 。 部分开发商利息资本化比例低 ， 并不是开发商主动而谨慎的结果 。
36、使用永续债拿地会显著推迟项目利润 。
永续债利息不能资本化 。 实践中 ， 相对于信托拿地和股权合作拿地 ， 永续债的使用会将房企普通股股东的近期利润大量推后到两三年后 ， 虽然利润总额不变 。 以恒大为例 ， 因为永续债的大量使用 ， 2014年至2016年上半年 ， 高达150亿的归股东净利润被推迟到2016年下半年及以后 。
37、购买土地是房企的经营现金流流出 。
【恒大|30年经验大牛揭秘，从业必看：中国房地产开发的37个潜规则！】对于其他行业企业 ， 买地肯定是投资现金流流出 ， 唯独房地产开发企业不同 。 除非自用土地 ， 购买用于开发出售商品房的土地 ， 相当于购买原材料 ， 属于经营现金流流出 。 对于土地销售多少补充多少的房企 ， 销售规模稳定 ， 净经营现金流入大致等于净利润 。 对于销售快速增长的企业 ， 由于新购土地远远超过消耗土地 ， 净经营现金流入往往远远小于净利润 ， 甚至为负 。 这未必是坏事 ， 反而是企业继续高速发展的基础 。
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