恒大|30年经验大牛揭秘，从业必看：中国房地产开发的37个潜规则！( 四 )
如前面所说 ， 开发商的土地储备只能原值入账 ， 存货中大量已售未结合同又隐含了一年多的利润待兑现 ， 这都使得账面总资产和净资产被低估 。 只有投资物业可能是按市值重估的 。 因此 ， 开发商财报的净资产是一个普遍被严重低估的数字 ， 基于账面净资产算的各种指标、各种估值都不靠谱 。
19、高分红和股票回购都会降低账面净资产 。
分红和回购都是有利于股东的好事 ， 但会“损害”一切基于账面净资产计算的财务指标 ， 可见这些指标是有很大局限性的 。 在攻击某些企业账面净资产低时 ， 无视高分红和回购的事实 。
20、地产开发就是利用各路资金为我赚钱的现金流游戏 。
房企拿地时 ， 通常会使用一部分自有资金 ， 另一部分靠融资解决 。 项目开工后 ， 强势房企通常会要求供应商垫款数月 ， 运营资金缺口则用自有资金弥补 。 四证齐全后 ， 才能申请银行的开发贷 。 然后就是尽快开盘销售回款 ， 有了回款就开始按比例归还银行开发贷 ， 偿还到期的供应商垫款、信托、永续债 ， 与少数股东瓜分自由现金流 。 开发商分得的现金回款 ， 滚动投入到下一期或下个项目 。
21、融资能力决定房企发展速度 。
面对大把的预期内部回报率两位数的拿地及并购机会 ， 谁能融到更多的钱把握更多机会 ， 谁就能取得更快的发展 。 融资成本与融资规模也存在一个平衡 ， 比如恒大平均8%利率融资5000亿 ， 比5%利率融资几百亿的开发商发展快的多 。 只比借款利率高低 ， 忽视融资总额的差异是不行的 ， 在融资成本和融资规模间进行平衡 ， 才能助力企业迅速做大做强 。
22、股权合作未必比债权合作有利 。
有些房企拿地时偏爱股权合作（典型如万科） ， 有些偏爱举债拿地（典型如恒大） ， 应该说各有利弊 。 股权合作的好处是能使报表负债率低 ， 评级高 ， 企业债融资成本低 ， 经营风险被分担 ， 缺点是权益销售占比降低 ， 项目利润好时少数股东实际分成往往高于债务利息 。 而债务合作则相反 。 现实中 ， 当房企成本优势显著、项目预期回报率高、胜算大时 ， 采用债务融资更能使股东利益最大化 ， 获得更高的ROE 。 项目预期回报一般 ， 胜算不够大时 ， 采用股权合作更佳 。
23、房企的资金成本是多种融资加权平均的结果 。
开发商的负债分有息负债和无息负债 。 有息负债中利率由低到高依次为企业信用债、开发贷、信托及永续债 。 无息负债主要是上下游占款 ， 上游占供应商垫款 ， 下游占客户预收款 。 狭义的综合融资成本是有息负债的加权平均利率 ， 广义的融资成本还可以把零成本的上下游无息占款加权平均进来 。 因此 ， 拿某个房企的企业信用债利息和另一个房企的永续债利息做对比是没有意义的 。
24、企业信用债的利率跟评级直接挂钩 。
目前只有全国百强房企或上市房企中满足一系列限制条件的少数企业能够发行企业债 。 企业债的利率跟开发商评级挂钩 ， 评级越高 ， 发行利率相对越低 。
25、银行的开发贷款条件严苛 。
虽然银行开发贷的成本很低 ， 但开发商想用银行的钱并不容易 。 一般中小开发商很难从银行贷款开发项目 ， 大开发商则容易的多 。 但银行贷款是不可能用于拿地的 ， 往往要项目开工数月、四证（土地使用证、建筑施工许可证等）齐全后才能放款 。 大型房企的开发贷利率也要7%左右 ， 不会太低 。 而且项目开盘销售后的现金回款 ， 至少三成要还开发贷 。
26、明股实债的永续债是一二线城市拿地好工具 。
永续债不设固定的还本期限 ， 理论上可以无限期只支付利息 ， 不还本金 。 目前 ， 银行只帮少数几家特大房企发行项目永续债 ， 永续债都是捆绑项目的 ， 且只能用于一线和发达二线城市拿地 ， 并专户管理 ， 不能挪用 。 恒大是行业内率先大规模使用永续债的企业 ， 在自有资金有限时 ， 借助永续债工具成功完成一二线城市战略布局 ， 实现跨越式大发展 ， 一举超越万科坐上行业老大宝座 。
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