房企资金面临严峻挑战,销售遇阻导致卖房收款连续下滑|融资月报| 资金( 二 )
图3：2021年9月境内债分种类融资总额
数据来源：wind，焦点研究院整理
境内债方面，2021年9月单月房地产企业共发行公司债174.0亿元，占境内债总发行额的39.9%。作为房企使用最普遍的融资产品，公司债连续两个月发行规模下降，9月环比再降22.5%。目前来看，境内债市场对于风险事件的反应仍在发酵，国资委及地方政府背景房企依旧贡献较多融资规模，而民企融资则持续走弱。
图4：2021年1-9月境外债融资规模
数据来源：wind，焦点研究院整理
境外债方面，2021年9月单月房地产企业发行总额为265.1亿元，较8月回升明显，值得一提的是，禹洲集团、弘阳地产和景瑞控股共发行5.7亿美元绿色票据，约合人民币36.7亿元，占境外债融资规模的13.8%。8月由于受到个别房企风险事件影响，境外债市场信心不足，仅有六家房企成功发行境外债。来到9月，个别风险事件并未对于整个房地产市场带来较大冲击，国际三大评级机构也在不断调整国内房企信用等级，包含对于境内房企近况分析以及未来预测。综上，境外债发行情况有所恢复，但境外融资机构投资信心是否完全恢复还要持续观察。
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融资结构：境内债融资占比回升，短期融资券接续前两月形势成房企融资热门选择
图5：2021年9月各类别融资占比
数据来源：wind，焦点研究院整理
从整体上看，2021年9月单月融资规模占比最大的类别为境内债，占总融资规模的38.5%，其次分别为信托产品和境外债，占比分别为32.0%和29.4%。由于9月资产证券化产品暂停签发，房企融资受较大影响，同时，信托产品发行较8月冲高回落，境内债券重新成为占比最高的融资渠道。近期政府部门也频频表态，要对房地产信贷过紧的行为逐步进行“矫正”，预计四季度整体信贷市场将逐渐转好。
图6：2021年1-9月境内债分类别占比
【房企资金面临严峻挑战,销售遇阻导致卖房收款连续下滑|融资月报| 资金】
数据来源：wind，焦点研究院整理
具体来说，境内债方面，公司债发行占比依旧稳定，占总体规模的50.1%；同时，在银行贷款和信托产品双双承压的基础上，为降低融资成本，熨平短期融资敞口，房企倾向于发行短期融资券融资。自7月以来，短期融资券占比有明显提高，更是在9月占比创2021年以来新高，达到了16.8%。此外，企业债由于发行机构多为国央企，也保持了一定发行规模和占比。
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融资成本：房企信用等级下降带来发行成本上升等问题，民企境外债发行成本表现良好
图7：2021年1-9月房地产行业信托、国内信用债和海外债融资成本
数据来源：用益信托网、wind，焦点研究院整理
2021年1-9月，信托与海外债市场仍呈现强者恒强的局面。近年来，在金融严监管下房企高杠杆的经营方式不再行之有效，经营风险日益增加，债权市场对房企发行融资产品的风险承受度在逐渐下降，这导致部分中小规模、高风险的房企发债数量显著减少，相对应的高成本融资行为也在减少。与之相对应的是，龙头、稳健型房企把握融资窗口期积极发债，扩大资金规模的同时也在降低企业的融资成本。这种在融资市场强者恒强的现象导致1-9月信托融资成本同比下降0.49个百分点至7.3%，海外债融资成本同比下降0.92个百分点至7.29%。
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