根据前述规定，不动产抵押权善意取得的要件是债权人支付了合理对价、善意且已经办理不动产抵押权登记。在申请执行人对执行标的享有合法的担保物权或者其他优先受偿权的情况下，申请执行人的优先受偿权应获得优先保护。
本案中，陈志忠主张其与楚雄公司在案涉房产办理抵押登记之前已经约定以案涉房产抵顶楚雄公司欠付的工程款，虽未办理产权变更登记，但由陈志忠实际占用使用，其权利足以排除强制执行。2014年4月29日，楚雄公司与赵海川签订了《借款合同》，约定向赵海川借款2000万元，以中卫市黄河花园三期50号楼25套房产(包括案涉门牌号为××和423号的10、11、12号房产)作为抵押。双方签订《抵押合同》，办理了抵押登记和他项权证，赵海川依法取得了案涉房产的担保物权，该权利亦得到甘肃省高级人民法院(2017)甘民初50号民事调解书的确认。虽然陈志忠与楚雄公司在案涉房产办理抵押登记前签订了《顶房协议》和《商品房买卖合同》，但未办理所有权变更登记，其对案涉房产享有的是债权，不能对抗赵海川的担保物权。一审根据前述法律规定和事实，认定陈志忠对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，该认定并无不当，本院予以维持。
综上，陈志忠的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费××07元，由陈志忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 骆 电
审 判 员 王东敏
审 判 员 杨 卓
二〇二〇年七月二十六日
法 官 助 理 杨 婷
书 记 员 李晓宇
转自民事审判
【来源:济南中院】
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