除了首开两个项目外 ， 君樾府、龙湖观宸、君兰和鸣 ， 全部以高价盘定位 ， 除了君兰和鸣是备案价优惠对外 ， 剩下的2个项目都以额外溢价上市 ， 但是不管是优惠还是加价 ， 全部去化都低 。
东区走势对于东区 ， 今年一整年上市的新盘不少 ， 年初随着建发养云开盘 ， 东二环的热度被推到顶峰 ， 做为改善盘 ， 开盘即高去化 ， 短时间就网签 ， 也免去了其他质疑 。
到了年中 ， 养云二期开盘 ， 虽然配建人才房 ， 热度也不如一期 ， 不过开盘当天同样去化203套 ， 去化率85% 。 同期融侨望云 ， 虽然配建公租房 ， 还要捆绑精装 ， 但是依然做到高去化 。
随着热度上升 ， 去年以观湖郡3.3W ， 龙湖天璞3.2W代表的新盘 ， 今年已经变成了建发养云精装4.3W ， 融侨望云精装3.6W 。
不仅楼盘的门槛和均价提高 ， 东区今年做为土拍的供应集中地 ， 高价地块也是频出 ， 可售楼面价超过2W的项目 ， 更是不少 ， 比如中海悦湖郡、养云二期、龙湖观宸、君兰和鸣、首开香悦、保利云光公馆等 。
伴随着东区的楼市火热 ， 临近年底 ， 上市新盘也在增多 ， 但是对比上半年的楼市热度 ， 下半年捆绑加价变得少见 ， 但是去化却一反常态的低 。
东区划分对于东区 ， 除了泰禾商圈的核心区外 ， 大体分成三部分：
1、东2.5环：区域大部分楼盘都无法享受到东二环的核心配套 ， 周边清一色住宅 ， 而且大部分还是安商房和安置房 ， 未来的空间上限偏低 ， 东侧临近三环鼓山 ， 整体的空间未来扩展性较差 。
2、后屿后浦：区域并不像化工路以北是全面的新区重建 ， 虽然也是旧改 ， 但是依然有不少老房龄社区 。 除了北侧晋安湖外 ， 主要优势也只剩下2 ， 4号线地铁 ， 同时区域中间又存在肿瘤医院 ， 可以说整个区域如果从位置来说 ， 居中优势最大 ， 但是开发最晚 ， 成型度最差 。
3、连潘前屿：区域的特色在于大面积高层住宅群 ， 单价不低 ， 配套甚少 ， 商圈、公园都没有 ， 不过区域的连通优势较好 ， 距离周边的商场也不远 ， 目前去化情况分化较大 ， 改善产品吸引力欠佳 。
盘点总结对于板块的降温 ， 其中一部分原因 ， 主要还是由于整个福州楼市下半年都在下滑 。 对于东区近2个月的这几个项目去化较差 ， 其中不少原因还是在于“价不称地” ， 均价3.4-3.6W的项目都非核心区 ， 虽然是品牌房企操盘 ， 但是对于外溢的改善吸引力也明显更低 。
剩下的几个项目虽然定价不算溢价太大 ， 但是随着楼市下滑 ， 作为二环外的东区 ， 虽然都披上了东二环的招牌 ， 但是明显除了核心区外 ， 大部分区域除了地铁 ， 并没有太大优势 。
同时近年东区新盘不少 ， 消耗的客源也不小 ， 加上单价全部在3W以上 ， 不少都在3.2W ， 对于福州的购买力而言 ， 门槛已经不再刚需 ， 吸引力也不明显 。
对于东区随着近年的旧改拆迁 ， 区域的城市界面也发生了变化 ， 不过整个区域目前最主要的问题依然是人口流量 ， 每次到五里亭附近 ， 人口和气息都与二环之隔的紫阳差异较大 ， 虽然住宅也拔地而起 ， 但是过3W的单价 ， 也基本阻挡了刚需客的脚步 。
【契税|近2月新盘上市分析，火热的福州东二环，为何卖不动了？】随着楼市遇冷 ， 年底东区土拍也不再激烈 ， 近期上市的新盘也不再热销 ， 对于整个区域的价格定位 ， 不管是新盘还是次新盘 ， 不知3-3.5W是否还能稳固？
推荐阅读
- 二手房|12月交楼37899套，恒大居然复活了
- 增值税|距离朝鲜最近的民居，歌声都传过去了，看看是啥样？
- 契税|谢逸枫：2021年全国房价次首破万元 销售额创下35年历史最高纪录
- 购房置业|为什么买房要牢记“远二近三”原则？懂行的人都这么做，全国通用
- 楼盘|12月保山新房用户关注度大数据报告
- 上海市|第六批次今日6盘开盘，有楼盘认购近两千组
- 贷款市场报价利率|中国近两年来首次下调房贷参考利率
- 北京市|临近40岁，没有北京户口，怎么办？
- 住房公积金|今年打算买房的刚需，牢记“远4近3”，居住升值都有保障
- 房子|今年打算买房的刚需，牢记“远4近3”，居住升值都有保障