通州|又一个千亿房企，出事了( 二 ) 朗境|万科

该笔美元债利率达到12.5% ，合计未偿还金额为1947万美元，偿还日期应为2022年1月23日。
据2021年半年财报显示，祥生控股还有两笔存续美元债，共计4亿美元，将分别于今年的6月和8月到期。
此时，一道亮光闪过祥生的天空。
2022年1月18日，公司公告显示：公司完成3亿美元的境外票据的交换要约。

面对债务的步步紧逼，公司能否凭借这一利好消息，打通融资渠道缓解债务危机呢？
遗憾的是，祥生想要缓解债务危机，似乎难于上青天。
据公司财报显示：截至2021年的上半年，祥生控股的负债总额高达1530.93亿，资产负债率为88.67%；而2017年公司负债总额747.06亿，也就是说在四年时间里，公司负债翻了一倍。
其中，流动负债总额为1287.64亿，占总负债的84.1% 。
就流动负债而言，合约负债为778.6亿，占流动负债的60.47%；计利银行及其他借款为174.86亿，占比为13.58%；其他应付款项及应计费用为132.59亿。占比10.3% 。其他为201.59亿，占比15.66%

（图源：公司财报）
需要警惕的是：祥生控股还有两笔存续美元债，共计4亿美元，将分别于今年的6月和8月到期。
就融资成本上， 2021年上半年为4.76亿，较上年同期增长了27.4% 。
在融资成本高企的环境中，这两笔存续美元债的利率分别达到10.5%和12% 。
营收层面上， 2021年全年，祥生实现权益销售额约为803.4亿元，同比仅上升2.78% 。
而2021年毛利率为18%左右，下滑了6% 。
高企的负债率，营收表现疲软，公司的流动性问题突出， 2021年上半年的流动性为1.29 。

（图源：公司财报）
负债压力加剧，融资成本高企，营收疲软，这些因素综合到一起将会严重影响融资，更难从负债的泥潭里脱身。
3
资本狂飙
祥生的发家史，用“狂飙突进”四字来形容，也不为过。
2015年，祥生销售额为109亿元；三年后，祥生就突破千亿，达到1070.6亿元，复合增长率超过100% 。
2020年11月，祥生地产正式登陆港交所，成为最新一家上市千亿房企。
祥生和已经暴雷的恒大走的是“双高”道路——高负债、高杠杆。
在债务上，据招股书显示， 2018年至2019年，祥生净资产负债率分别为1380%、740% 。
采用“双高”的房企，若没有高周转，这根本玩不转，分分钟玩崩。
在毛利率上，据招股书显示， 2018至2020年，祥生近3年的毛利率13.2%、21.1%、23.9% ，而2019年TOP80房企毛利率处于24%~36% ，公司毛利率明显低于同业水平。
就现金流而言，祥生经营性现金流净额到2019年才由负转正，流动性紧张。
自三道红线出台后，国内房企不能像过往一样，大幅举债，杠杠拉满；房企要集体过冬了。
据2021年半年财报显示，祥生控股剔除预售账款后的资产负债率79.4% ，净负债率96.6% ，现金短债比1.2 ，位于“黄档之列” 。
值得注意的是，祥生负债率和少数股东权益变化极大， 2021年上半年年负债率为79.4% ，下降幅度高达89.3%；而2021年少数股东损益为4.4亿元，按年同比大增700%
这两个指标，一个猛降，一个激增，祥水的“黄档之列”存在明股实债和隐藏债务嫌疑。

（图源网络）
4
结语
祥生发家于浙江诸暨，江湖上流传着“一部祥生史，半座诸暨城”的说法。
在诸暨当地人的描述中，被称为“陈半城”的陈国祥却一向是个衣无华靡、谈吐朴实的实干家形象。

通州|又一个千亿房企，出事了( 二 )

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