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文/ 钟黛 编辑/ 鄢子为
千亿房企正荣风波不断 。
2月11日午后 ， 由于一则无法按时偿债的传闻 ， 正荣地产和正荣服务的股价在40分钟内闪崩80% 。
2月18日 ， 传闻坐实 ， 正荣地产公告 ， 无法按原计划的3月5日赎回2亿美元永续债 。 正荣地产提出 ， 将该笔永续债的票息重置日改到2023年3月6日 ， 相当于展期一年 。
2月21日晚 ， 正荣地产公告 ， 2022年3月、4月、6月、8月、9月到期的境外债券提出交换要约 ， 以等额新债券交换原有债券 ， 新债券到期日为2023年3月6日 。
上述展期债券未兑付本金分别为5000万美元、2.18亿美元、16亿元人民币、2.93亿美元及2.36亿美元 ， 合计约66亿元人民币 。
当晚 ， 正荣通知投资人 ， 境内债“PR正荣01”欲展期 。
投资人措手不及 。 数位房企人士也表示 ， 完全没有预料到 ， 之前觉得正荣现金流充裕 ， “一夜之间 ， 变得很惨” 。
“春节前 ， 正荣大量支付工程款 ， 我们都是压着付的 。 ”一名TOP3房企区域公司财务对《21CBR》表示 。
“行业下行 ， 困难突生 ， 公司猝手不及 。 从2021年下半年开始 ， 销售额逐月下跌 。 今年1月 ， 销售金额较去年同期下降30% 。 ”2月23日 ， 正荣管理层在电话会议上回应道 。
预判不足
与普通债券不同 ， 永续债原本无明确赎回日期 。 1月初 ， 正荣地产公告 ， 将于3月5日悉数赎回该笔永续债 。
正荣为何在一个月后变卦？现金流为何有这么大的变化？
为了解答投资人疑惑 ， 正荣管理层在2月23日的会议上称：“今年1月公布赎回永续债 ， 是基于公司当时的资金铺排计划 。 ”其将现金流变化的原因总结为：
1）销售不如预期 ， 1月 ， 全口径销售金额同比下降30% 。
2）融资放款收紧 ， 公司1月份还款55亿元 ， 但融资放款仅14亿元 。 部分国有股份银行 ， 合同未到期 ， 就提前抽贷 。
3）年前的工程款也到期 ， 1月份现金流流出81亿元 ， 比预期超了50多亿元 。
4）项目层面能用于偿还债务的资金 ， 非常有限 。 资金受限比例达到了95% ， 可动用资金才5% 。
正荣管理层称：“目前公司在境外有息负债40亿美元 ， 今年本息15亿美元 。 除美元债以外 ， 公司也会跟2022年要到期的境外ABS和银行债权人协商展期” 。
等待春天
“2月份的销售额比1月份更差 。 从项目公司回流到总部的资金 ， 大概2亿元 。 ”
图为正荣地产的合同销售额和平均售价走势；图表来自正荣地产2022年2月投资者会议PPT
正荣管理层表示 ， 将2022年到期的美元债延期到2023年3月 ， 希望投资者支持 ， “1年后 ， 公司更有信心偿还新票据” 。
近期 ， 房地产政策在销售端出现了一些积极信号：广州、佛山等地银行下调房贷利率 ， 其中广州下调了20BP；菏泽、重庆、赣州等地部分银行下调首套房房贷首付比例 ， 从30%降低至20% 。
销售何时全面回暖？政策的传导仍需时间 ， 西部证券预计 ， 房地产销售增速在今年第三季度由负转正 。 正荣管理层表示 ， 希望今年下半年 ， 在一二线城市的销售情况能有所改善 。
正荣希望从以下途径回笼资金：（1）预售资金监管放松 ， 受限资金释放；（2）加快销售：剩余权益货值1300亿元以上 ， 大部分在省会和强二线城市；（3）出售持有物业：净值40-50亿元 。
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