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【说明】
日读一判 ， 系法律商业双驱动的万程通商团队的每日固定学习会 。 本文分享的案例 ， 系我们于2022年3月5日集体学习的案例 。 按照有关法律、法规、政策的要求 ， 即日起 ， 我们学习分享的案例 ， 将隐去主体及案号信息 。 给您带来不便 ， 我们深表歉意 。 如您需案例全文 ， 可后台留言 ， 我们会尽快联系您 ， 发送全文 。
【裁判要旨】
《民法典》吸收了之前商品房买卖合同司法解释有关预约规定 ， 从立法层面上认可预约合同是一种独立合同 ， 并扩大其适用范围 ， 不再限于买卖合同 。 本案在综合考察双方具体沟通情况基础上 ， 根据《民法典》有关预约合同规定 ， 认定本案合同仍处于预约阶段 ， 并据此确定责任承担 ， 妥善化解房屋租赁矛盾纠纷 ， 有效促进租赁市场健康发展 。
【关联法条】
民法典T495：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等 ， 构成预约合同 。
当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的 ， 对方可以请求其承担预约合同的违约责任 。
民法典T469：当事人订立合同 ， 可以采用书面形式、口头形式或者其他形式 。
书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式 。
以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容 ， 并可以随时调取查用的数据电文 ， 视为书面形式 。
民法典T470：合同的内容由当事人约定 ， 一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；
【民法典|案说合同法 | 民法典时代，预约合同独立存在】（二）标的；
（三）数量；
（四）质量；
（五）价款或者报酬；
（六）履行期限、地点和方式；
（七）违约责任；
（八）解决争议的方法 。
当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同 。
【诉讼主体】
原告：王某 。
被告：刘某 。
【案件经过】
上列原告王某诉被告刘某房屋租赁合同纠纷一案 ， 本院于2021年1月15日立案后 ， 依法适用小额诉讼程序 ， 于2021年3月12日进行了公开开庭审理 ， 原告王某、被告刘某到庭参加诉讼 。 庭审后 ， 本案依法转为适用简易程序审理 。 本案现已审理终结 。
【原告请求】
被告退还原告租房双倍定金2240元（1120元×2）以及超出20%的定金部分即4360元 ， 合计6700元 。
【被告答辩】
1、双方约定的定金并未超出法律规定 。 原告提出按月租金5600元租三年 ， 并提出先转定金定下该房屋 ， 而根据每月5600元租金计算三年 ， 该租赁关系的总标的额应当为201600元 ， 此时按照20%计算定金应当为4万余元 ， 而原告支付的5600元并未超过法律规定 。
2、双方已形成租赁合意 ， 无法履行合同是原告原因导致 ， 被告无需退还定金 。 首先 ， 被告委托第三方发布租赁公告招揽承租人 ， 此时可视为被告已发出要约 ， 而原告知道此事后于2021年1月3日向第三方表示决定定下房屋 ， 并支付了定金5600元 ， 此时可视为原告发出承诺 ， 即双方的租赁合同已经成立 。 但后续双方确认合同签订时间时 ， 原告却对租期、租金多次变化意见 ， 合同无法继续履行是原告原因导致 。 因原告违约 ， 被告可不退还定金 。 其次 ， 在实践中 ， 出租人和承租人一般都是通过押金、定金等方式保证自己合法权益 ， 在有多个承租人时 ， 谁先交定金 ， 谁就可以优先定下房屋 ， 因其在支付定金时已与出租人形成房屋租赁关系 ， 在形成房屋租赁关系后 ， 任一方均不可随时解约 ， 也不可无故调整合同价格 。 具体到本案 ， 由于原告于1月3日定下房屋 ， 在此后时间里 ， 被告才没有在外继续寻找租客 ， 若要求被告返还定金 ， 则被告作为出租人的空置利益损失无法保障 。
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